4.房地产市场

3.5线城市房地产投资总量占全国的比重仅10%，投资增速略高于全国平均水平，部分城市房地产投资的快速增长拉高整体水平。近五年房地产开发投资增速数据显示，3.5线城市房地产开发投资规模较小但在全国中的比重缓慢提高，2008-2012年提高1.3个百分点至10.7%。从投资增速来看，近几年保持高于全国平均增速水平，2010年调控以来差距有所缩窄，2008年高于全国房地产开发投资增速近10个百分点，2010-2012年差距缩小至3个百分点左右。

3.5线城市房地产开发投资规模平均水平不及百亿元，城市间分化明显，TOP10城市投资规模及增速突出。3.5线城市房地产投资额多数不足百亿，近五年投资复合增速平均在30%左右，数据显示，各城市间分化现象明显。2012年马鞍山投资规模超过200亿元，乌海等城市投资规模不及50亿元；毫州近五年来投资增长较快，平均每年增长超过六成，主要因其雄厚的中药材资源及加工实力，以及丰富的煤炭资源拉动经济从而带动当地房地产市场发展，通辽投资规模处于最低水平，其近五年复合增速仅4%。TOP10城市投资规模及增速较为突出，除乌海、榆林、荆门外，投资规模均超过百亿元，榆林、荆门主要受城镇化水平限制、乌海受人口规模限制，其投资规模较小，除乌海投资增速20%较低，其余城市均超过30%，其中防城港近五年投资复合增速超五成。

3.5线城市供给规模占全国比重约14%，近两年受政策影响较小，供给增速高于全国平均水平。从供应规模来看，3.5线城市总体供应量在全国的比重大约在14%左右，逐年上升但势头趋缓。从供应增速来看，近五年，3.5线城市施工面积增速持续高于全国平均水平，2010-2011年达到近30%，2012年同比增长19%，高出全国平均水平5.4个百分点，受调控政策影响，近两年全国供应增速大幅下滑，但3.5线城市受影响较小，2012年新开工同比增长2%，竣工同比增长16%，均高出全国近9个百分点。

TOP10城市近五年开竣工复合增速呈增长趋势，但规模呈现明显差异，牡丹江的施工、新开工规模较高，远超过乌海等市场规模较小城市，防城港供给速度较快，开竣工增速均近六成。投资规模及增速高的城市供应规模及增速相对较高，从供给规模来看，3.5线城市施工面积在500-2000万平方米、新开工在100-800万平方米、竣工面积在25-500万平方米范围内，供给规模远不及一、二线城市。TOP10城市中，牡丹江的施工面积近1500万平方米最高，新开工规模同样处于较高水平，超过600万平方米，竣工面积虽不及马鞍山的近300万平方米，但仍高于3.5线城市平均水平，乌海等人口规模较小的城市供给规模同样处于低位。从供应增速来看，TOP10城市竣工增速差别较大，防城港开、竣工增速均近六成，而乌海、辽阳等城市竣工节奏慢，近五年竣工复合增速仅近5%。

3.5线城市销售面积占全国比重约15%左右，因整体价格水平偏低，2008-2010年销售额所占比重不及一成，近两年受政策影响相对较小，比重提高至10%。近五年数据显示，3.5线城市销售规模在全国的比重处于较低水平，其中销售面积占据15%左右，销售额由2008年的8%提高至2012年的10%，主要是因为3.5线城市整体价格水平偏低，且近两年受政策影响价格波动相对较小。2010-2011年，3.5线城市商品房销售增速超过全国平均水平，其中销售额超出全国近20个百分点，因部分一二线城市受限购等政策影响，销量大幅下挫，价格涨幅下降明显，而部分未受政策波及的三线城市逐渐吸引房企目光，供给加大的同时助推销量持续增加。2012年，房企回归一二线趋势日益显著，3.5线城市整体表现不及全国平均水平。

TOP10城市销售规模在400万平方米、120亿元以下，防城港增速仍处于较高水平。部分城市需求旺盛，但总体呈现供应过剩现象。经济发展及城镇化水平带动居民生活水平的提高，从而助推房地产需求市场发展，从销售规模来看，TOP10城市销售面积均在百万平方米以上，滨州最高，已突破300万平方米，销售额超过百亿元，但不及马鞍山和宁德，主要因为滨州房价较低，2012年商品房销售均价还不到3000元/平方米。从销售增长情况来看，销售额均呈现两位数涨幅，但销售面积增减互现，其中防城港销售增长较快，销售额涨幅超过五成，销售面积增长近四成，乌海销售面积呈现负增长。

三． 3.5线城市房地产市场特征分析

1. 城镇化进程推动马鞍山、铜陵等城市房地产市场发展

城镇化率高的城市房地产市场发展相对较快。3.5线城市的城镇化率普遍低于全国平均水平，但部分城市城镇化水平达到70%以上甚至近百，比如乌海市，2012年末城镇人口占常住人口比重高达94.5%。但由于乌海人口规模较小，房地产开发投资规模处于较低水平，而人均销售面积高于3.5线其他城市。因城镇化率与房地产市场发展密切相关，城镇化率越高的城市，市场发展越快，马鞍山、铜陵等城市城镇化率处于3.5线城市较高水平，甚至远高于全国平均水平，当地房地产市场规模及发展速度同样超前，投资吸引力排名也相对靠前。

部分城市人均住房面积高于全国平均水平，供应过剩风险值得关注。防城港、荆门、毫州等部分城市人均住房面积接近或超过40平方米，但防城港人均销售面积也处于3.5线城市较高水平，市场需求旺盛；毫州人均销售面积相较其他城市较低，且城镇化率低于全国平均水平，城市发展缓慢，需求动力不足，应防范供应过剩风险。铜陵、乌海等城市人均住房面积低于或接近全国平均水平，且人均销售面积较高，城市发展快，市场需求旺盛，未来潜力较大。

2. 东部沿海地区城市房价较高，中西部地区城市房价低，居民实际购买力更强

近五年销售价格均呈现上涨趋势，部分城市销售均价较高，TOP10城市2012年销售均价平均在4000元/平方米左右水平。整体来看，3.5线城市近几年来商品房销售均价均呈现上涨趋势，且涨幅普遍在两位数水平。其中丽水2012年商品房销售均价超过8500元/平方米，处于3.5线城市最高水平，近五年来年均上涨12%；2012年丽水市实现地区生产总值885亿元，按可比价计算增长10.5%，增幅居全省各市第1位，人均GDP近4万元/人，城镇居民购买力较强，且拥有多处旅游风景区，带动当地经济及房地产市场发展。TOP10城市中宁德商品房销售均价较高，近7500元/平方米，且近五年来年均涨幅达到20%的较高水平，宁德位于海峡西岸经济区，其地理位置及海洋资源优势突出。滨州最低，还不及3000元/平方米，位居3.5线城市投资吸引力排名第6位，GDP规模及城镇居民收入均处于较高水平，未来市场发展潜力较大。