趋势五：在住宅房地产的价格变化上，不同城市的房地产市场将从“普涨时代”进入“分化时代”。

　　基于限购的大背景下，去年市场普遍认为二线城市的房地产市场将遇冷，三线城市借力不限购的政策东风将会迎来新一轮春天。但随着岁尾的临近，市场的数据宣告了上述判断的错误。没有任何机构可以确保它的预测百分之百正确，但对客观规律的尊重辅之以逻辑性的分析，这是我们能做到的。城市的聚集效应，或者说只有极富的国家才可以玩得起小城市。所以大的判断是：一线城市的聚集效应将越来越凸显；二线城市，尤其是区域中心城市的后发优势显现；三四线城市的不确定性越来越大。而支撑房地产市场健康发展的核心动力就是人流和资金流，人流和资金流越聚集的城市房地产市场才越有潜力。

　　根据联合国人口署预测，2010-2020年我国新增城镇人口前20名的城市中，北上广深均位列其中，同时另有10个城市位于其周边可辐射范围内，上述14个城市共计将新增约3990万人，按人均35平方米计算，新增住房需求共计14.0亿平方米，约占十年间全国新建住房总需求的9%，占全国新增人口带来的首置需求的23%。总体而言，一线城市潜在需求尤其是刚性需求强劲，但供应量不足，成交量在2012年高基数的基础上难以大幅增长，价格上涨空间大；二线城市供求基本平衡，价格未来的走势取决于经济和人口的辐射力和吸引力；三线城市的供应量较大但潜在需求不足，价格下行风险逐渐暴露。

　　趋势六：住宅市场的属性将从“商品时代”转为“商品时代”与“产品时代”并重。

　　过去十多年中国的房地产市场基本上是“开发商拿地就赚钱，购房人买房就赚钱，地方政府卖地就赚钱”，但未来这种所有参与者都赚钱的时代将一去不复返。而且，未来房地产自身的行业细分将越来越细，住宅市场、写字楼市场、商业市场的各自属性也越来越明确。住宅产品原本只具备消费属性，但在过去十多年由于投资品的稀缺，其投资属性甚至于投机属性彰显，所以才出现“全民炒房”的畸形市场，甚至出现了“搏傻现象”。那时的房地产仍处于“商品时代”，但随着市场不断发展，住宅去投资化的趋势已不可逆转。

　　未来趋势，住宅房地产不可能完全摆脱商品属性，但无疑会日益回归其产品属性，中国房地产也将从疯狂的“商品时代”转为“商品时代”与“产品时代”并重。笔者注意到，为了更好地迎接产品时代，有些企业（如绿城、龙湖、万科等）已经走在前列。从2012年热销楼盘来看，产品的合理定位和市场节奏的精准把握才能有效地保证去化率。对于刚需客户，“低总价、交通便捷、配套好”是其核心诉求，万科的15平米户型是一种有益探索；对于改善型客户，精装提升品质、优化户型结构更加重要；对于精品楼盘，关键点在于区位及环境优越，内外兼修支撑的豪宅品质。

　　趋势七：在地产投资上，投资理念将从“炒房时代”进入“资产配置时代”，商业地产的投资客群将从“安全性资本”转为“理财型资本”，

　　过去十多年北京商办物业散售市场最具代表性的企业便是SOHO中国，从2006年朝外SOHO的23.32亿销售额，到2008年三里屯SOHO的69.21亿销售额，再到银河SOHO的接近200亿的销售额，都占当年北京散售商办市场总额的半壁江山。熟悉SOHO中国客户群的人士不难发现，最核心的客户群是山西、陕北、鄂尔多斯等资源密集地区的煤炭企业主。也就是所谓的“安全性资本”，这类人群追求资产的安全性，注重资产的保值增值，对价格不敏感，并不追求高额的投资回报。但随着煤炭市场的每况日下，再加上中央政府力推的煤炭资源整合，煤老板财富的几何级数增长的时代也一去不复返了，所以安全性资本的购买力日趋萎缩。

　　但这并不意味着商办散售市场的枯竭。许多“理财型资本”逐渐站到舞台的中心，这些钱投资额度相对较小，但对价格和投资回报率非常敏感。这类人群对文化和品牌有明显的偏好，工作时不喜欢被打扰，圈层网络具有明显特征，主要集中在EMAB班、各大会所和俱乐部。整体而言，未来商办物业的散售市场整体在萎缩，中型客户出现断档，小宗成交凸显。

　　中国的不动产投资大致经历了三个阶段：2005年-2009年第一个阶段是“全民炒房时代”。典型事件便是谢国忠所经历的“保姆辞职炒房”；2010年-2011年的第二个阶段是“商业地产的黄金时代”。典型事件便是“北京CBD写字楼租金涨幅全球第一”；第三个阶段是“投资不动产证券化成为新趋势”。

　　随着阶段的不同，投资理念也在不断升级。过去很长一段时间里，房地产的销售人群以及购买客户在自身定位层面都存在一定的错配。就销售员而言，推荐的产品仅是商办物业，并没有整体为客户进行资产配置。所以只能是“卖药的”，而非“医生”。客户从他那里购买产品更多是的是基于产品本身，而非基于彼此的信任。这种模式我们称之为“产品驱动式营销”，而未来的方向一定是“信任+产品的双驱动模式”，甚至会升级为纯的信任驱动模式。从客户的角度而言，过去对自身的财富也没有很好的配置，把鸡蛋放在一个篮子里，即所有钱都用于炒房。未来投资者的钱将分为几大类，如“母鸡钱”和“鸡蛋钱”，有些钱是用来保值的，有些钱是用来博取高收益的，即资产配置的概念。