趋势二：房地产市场格局从“卖方市场”转变为“买方市场”。

　　中国未来相当一段时期房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面已经过去，而供大于求的局面将逐步显现，并且将主导未来的房地产发展大势。

　　据“城镇化需求预测模型”测算，到2020年新建住房面积将增长到15.4亿平米，这意味着2012-2020年中国的住房需求仍将不断增长，伴随城镇化和居民住房改善步伐放缓，2020年后中国的住房需求才会正式进入下降期。但问题在于，需求增长的同时，供应增长更快，导致供求关系从供不应求的“卖方市场”迅速转变为供大于求的“买方市场”格局。

　　预计2012-2014年城镇住宅需求年均约12.7亿平米（2010年实际新增商品房住宅需求只有10亿平方米），假设2009-2011年新开工面积在2012-2014年竣工，则房地产开发住宅竣工也将攀升到年均12.3亿平米，来自市场的供求可以说基本平衡。然而，考虑到还有“非房地产开发建设”、“城区扩大”以及“小产权房”等大量非市场性供应，将这些非正常供应加入到整个供应后，中国的城镇住宅市场格局将明显转变为供过于求。

　　城市化所创造的住宅“刚需”将完全无法挽救房地产走向的颓势。未来10年，所谓“刚需”也就是每年城镇首次置业的新房需求年均大约是2.7-3.2亿平米，假设刚需在全部新房成交中占比35%，则可以推算出全国每年的商品住宅销售面积至多7.8-9.2亿平米。这样的销售量即便与2011年的销量相比，也远远不如，降幅达5-20%。可见，未来中国的房地产仅靠所谓“刚需”根本无法撬动全国住宅销量的持续快速增长。

　　当前，全国住宅库存积压已达3亿平方米，2012-2014年住宅市场已呈现明显的供过于求态势。预计到2017年，中国住宅市场才能重新恢复供求平衡，但最后不久中国房地产很快将走向2020年后的需求下滑年代。故未来中长期总体判断，中国房地产市场已由热闹浮躁的卖方市场转向清淡冷静的买方市场，黄金增长年代恐将一去不复返。

　　根据相关统计机构的预判，2012年全国新增商品房住宅需求为10亿平米，预计2011-2020年十年间13亿平米将是顶峰，全国全部新增商品住宅需求约120亿平米，如此十年内中国商品住宅需求的年复合增长率将滑落至5%以内，这完全无法比肩过去十年年均20%以上的增长。从结构上看，前五年首次置业的刚需客户仍是主力，后五年改善型需求占比将超过刚需客户（55%的现有城市居民家庭住房面积仍低于30平米）。如此节奏和结构的迅速变化，开发商及其他相关利益主体不可不提前有所准备。

　　趋势三：新一届政府对于房地产的调控将不会松手，而房地产调控的成效将从以往的屡屡失效走向成功！

　　过去十年，房地产调控几乎年年都被强调，但调控最终总是变成“空调”。但展望未来，政府对于房地产的调控肯定不会松手，房地产调控将从一而再再而三的失败中逐步扭转。

　　众所周知，每年的中央经济工作会议都决定着来年的经济政策走向。而新一届政府开局之年的2012中央经济工作会议，不仅关乎2013年，更是关乎整个新班子对于未来中长期的政策思路。2012年的中央经济工作会议对于举世关注的房地产业，会议只有一句话——“坚持房地产调控不动摇”。但这句话足以印证我们事先的猜测：本届政府将不会再允许房地产市场过热，也不会允许房地产价格再度失控。

　　道理非常简单：钟摆不能一直往一个方向摆，一旦摆到头必然要往回摆。上届政府提出过许多好的理念，也做了许多好事，但在两件事情上却未免饱受诟病。一是改革的推进缓慢，甚至在某些方面出现了改革倒退。因此，新一届政府重启改革乃是必然。二是房地产调控。房地产在过去十年突飞猛进，但房价暴涨、十年调控无果也引发了社会对于政府的失望，房地产收益分配的不平衡更为大家诟病。18大报告145处提到“人民”，显然要提醒全党须牢牢记取“水能载舟、亦能覆舟”的教训，真正落实以民为本的执政理念，方能继往开来。

　　而新一届政府想要在民生上有所建树，第一步可能就是以“新型城镇化建设”为突破口，房地产开刀，在上届政府无果的房地产调控上结一个大大的果子。如此，中央经济工作会议才要求“坚持房地产调控不动摇”。再考虑到前面讨论的中国房地产市场格局与增长态势的变化，也就是说天时已变，政府寻求房价更加平稳、社会更加和谐、利益更加平衡的房地产调控目标，到今天真的有望逐步落地实现。

　　趋势四：房地产金融将继续从单一依赖信贷资金继续转向社会融资规模的不断扩大，而政府对房地产金融的监管也将从“增量监管”进入“存量监管”。

　　2012年底，中国的M2接近100万亿，GDP接近50万亿，M2与GDP之比高达200%。巨大的货币供应带来两个看似矛盾的怪相：一是市场中货币流动性持续过剩；二是实体民营企业持续资金饥渴。前者反映出资金增量供应过剩的现象，后者反映出资金存量管理低效的现象。

　　在此背景下，市场规律必然发力，金融创新不可避免。过去，企业的资金来源主要是银行信贷，基本上是一棵树上吊死，但到今天中国企业融资方式已发生重大转变。从央行公布的融资总量数据看，目前人民币贷款占比已经从06年80％的峰值降至56%；而包括委托贷款、信托贷款、银行承兑汇票、企业债券等在内的社会性直接融资占比已经接近40％。这一变化直接导致以银行信贷为主要统计口径的广义货币M2已越来越缺乏解释中国经济的能力，只有转向包括更广义货币供应的M3甚至M4才能更好地解释中国经济。

　　以直接融资为主的金融创新得到了政府的肯定和鼓励，就在刚刚闭幕的中央经济工作会议上，中央再次明确提出“适当扩大社会融资总规模”。社会融资总规模的扩大，具体到房企融资，最直接的变化就是房地产信托和房地产基金的快速崛起。据中国信托协会数据，2010年二季度中国房地产信托累计余额为3154亿元，到2012年二季度房地产信托累计余额已高到6751亿元。而房地产基金在2012年也狂飙突进，即使按照保守估计也已突破2000亿元，成为不少中小房企融资的重要渠道。

　　所以，从房地产金融的角度看，未来社会融资总规模的占比还将不断上升，而金融监管的大趋势是，政府金融监管机构对传统惯有的银行间接融资渠道的监管力度将弱化，而对信托和基金等直接融资渠道的监管将强化。资金增量与资金存量相比较，政府对资金增量的管理相对简单，可控性也相对较大，完全可以通过存量准备金率和新增信贷量来加以控制，但政府如何合理、有效地管理和疏导资金存量则明显要求更加精细化，也更加需要管理艺术。目前，社会资金拥挤流向暴利行业。如银行业，从来都是民间资本竞相追逐的领域。但对于如住建部正在研究的保障房领域之类的“寡利领域”，如果缺乏具有诱惑力的利益引导来引导民间资本进入，最后的结果必然是无人问津。显然，政府现在需要研究一些好的对策来管理中国的存量资金。