国务院日前公布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。历经10年，国家出台指导意见，支持鼓励“以房养老”。“以房养老”与近期社会热议的养老地产有怎样的区别与关系？将给我国养老保障制度带来哪些影响？
截至2012年，我国60岁以上的老年人约有1.94亿人，作为全球惟一老年人数量超亿的发展中国家，严峻的老龄化形势，昭示着现在和未来很长一段时间内，我国养老保障制度将面临艰巨的考验。
日前，国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出，到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系，养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老服务业持续健康发展。《意见》同时提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。
为养老保障拾遗补缺
“以房养老”从本质上讲是一种金融服务工具和产品，是一种自愿的、可选择的养老方式，不是养老政策
作为一项在国外非常普遍的保险项目，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”在中国似乎有些“水土不服”。一些人认为，在这个时机推出“以房养老”是为了减轻政府统筹养老金的负担。甚至还有人认为，“以房养老”就是要老百姓用自己的房子养老，是政府变相推卸养老责任的表现。
对于如上看法，专家明确表示，这是误读。
“‘以房养老’从本质上讲是一种金融服务工具和产品，是市场行为。它是一种自愿的、可选择的养老方式，是养老保障制度的有益补充，而不是养老政策。”中国人民大学教授郑功成认为，《意见》的目的是为老年人构建一个尽可能完善的养老保障体系。其核心是政府要加大公共投入、加大支持力度、加快发展步伐，可以将其视作我国政府为积极适应人口老龄化进程而发出的高度重视养老服务的信号。
“‘以房养老’的目的是要盘活房子这一‘沉睡的资本’，让其通过市场手段获取新的收益，增加养老金的绝对值，提高老年人晚年生活品质。”在接受本报记者采访时，中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文表示，“以房养老”既不可能成为养老保障的主流方式，更不是由政府主导的社会养老保险与养老服务的替代品，它只是让“养老”多了一种选择而已。
中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为，在现阶段推出“以房养老”是合适的。
10年前未设立的法律法规，如今多已完善，特别是2007年颁布的《中华人民共和国物权法》明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，为房产抵押提供了法律法规层面的保障。这意味着，在我国实行“住房反向抵押养老保险”的最重要条件已经具备。
莫与养老地产混为一谈
与“以房养老”不同，养老地产是一项房地产领域的创新，是为老年群体量身定制的特殊社区
近期，“养老地产”也是个热词，但不少人却将它与“以房养老”混为一谈。
与本质上是一种金融创新的“以房养老”不同，养老地产是房地产领域的创新。简而言之，养老地产就是从建筑设计、园林规划、装饰标准，到健康管理、文体活动、餐饮服务和日常起居呵护，无不体现适老化设计，并配备有相应设施设备和专业管理团队的地产项目。二者是完全不同的概念。
但不容置疑的是，随着“以房养老”试点的推进，也将促动养老地产的快速发展。质量上乘的“老年村”，将是推动老年人置换自有房产的重要推动力。
记者了解到，近年来，养老地产正在吸引越来越多的房地产企业和保险公司进入。自2009年泰康人寿获得险企投资养老地产第一张牌照后，多家保险公司均开始涉足养老地产；2012年前后，险企投资养老地产热情高涨。目前，国内有7家保险公司进军养老地产，险企投资养老地产的资金约1000亿元。
从目前在建或将建的项目看，保险公司投资养老产业有多种模式：一是建设与运营为同一主体；二是与开发商合作的模式；三是保险公司采取股权投资的模式进入养老产业，通过战略性或财务性投资运作较成熟的养老地产企业，以获得投资回报，并与自身保险业务形成协同效应。
“‘开展老年人住房反向抵押养老保险试点’，无疑是养老地产提速发展的新机遇。”多位养老地产开发商表示，随着老龄化社会的加速到来，养老地产项目未来发展空间巨大，长期投资回报率可观，因而对养老地产普遍看好。
多元养老体系可期待
公办养老托底，市场养老主打，多条腿走路是养老由事业变为产业的可行路径
“以房养老”在实际操作中还面临着房屋产权问题、传统观念等诸多阻力。未来这项政策在试点过程中该如何顺利推进？
孟晓苏认为，试点应着重解决3方面问题：一是组织保险业的人力、财力，对这项新的保险产品进行开发研究，在试点地域选择上，可选择房价较高、涨幅预期稳定的城市。二是在试点人群选择上，可先从无子女家庭和“失独家庭”起步，再根据需要扩大到有愿望的其他老人家庭。三是集合多部门力量，共同进行方案设计，处理好抵押房屋的权属关系，减免入保老人房屋交易税与所得税等相关税费，降低保险机构有关税负等等。
另外，对于“一些房地产项目打着养老地产之名行卖房之实”等养老地产市场存在的乱象，也不能忽视。中国农科院副研究员卢布认为，市场的混乱与标准缺失有一定关系，需要有关部门严格管理，同时需要完善扶持政策，给予开发商一个整合软硬件的过程，帮助其捋顺开发模式，逐步改变养老地产存在的政策配套不完善、融资渠道缺乏、运营模式模糊等问题。
尽管我国商业化养老时代尚未来临，试点推进面临诸多困境，但包括“以房养老”在内的多元化养老体系仍值得期待。
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