值得注意的是，三、四线城市正逐步分化为两类：一类是，房地产市场恰好处于快速发展期的三四线城市，这类城市今年继续保持了稳步发展的步调，从2013年1-5月城市市场成交量来看，晋江、清远、洛阳、泉州、宜昌等城市同比去年同期市场规模增长都在150%以上，晋江同比增长了221%之多。另一类是个别投资过热的城市，这类城市由于前几年开发过剩，今年风险快速积蓄。株洲、惠州、常州等城市1-5月商品住宅成交面积同比仅增长了10%-20%。

  (3) 项目：刚需、改善、投资各类型项目销售百花齐放

  从历史经验来看，我们认为正常的市场回暖周期应当经历三个阶段：其一，市场筑底之后刚需首先回暖；其二，市场筑底回稳、行情向好之时改善型需求逐渐释放；其三，市场处于上行趋势之中时，部分持观望态度的投资型需求逐渐入市，市场全面回暖。而2012年全年的市场恰好经历了整个过程，直到去年年底投资型需求逐渐入市之后，年度成交量创历史最高。

  从6月全国典型热销项目来看，刚需类产品延续了一直以来火热的销售态势，荣盛花语城开盘销售300多套面积段在40到73平方米的产品、如东碧桂园开盘当天3小时销售700套。而产品面积较大的改善型产品也颇为抢手，保利生态城开盘1小时内100套房源即被抢购一空。更值得关注的是，投资型产品的热销打开了各档次项目百花齐放的局面，大连御龙海湾6月10日当天销售额突破3亿元，金茂雪山语更是开盘半小时内全部推售产品即告售罄。

  4、 房价指数创新高，重点城市新开盘项目价格呈现普涨

  进入2012年下半年之后，随着市场环境的持续好转，重点城市房价明显企稳回升，至2012年底中国城市住房价格288指数已与本轮回调前的峰值持平，2013年上半年，指数已连续12个月上涨，且已明显越过前期高点。

  在我们看来，2013年上半年房价上涨的原因有以下三点：首先，从企业层面来看，市场良好的销售情况保证了企业拥有充足的周转资金，企业没有降价跑量的动力。然后，从供应方面来看，市场持续性的回暖使得企业库存逐渐减少，供应的暂时性短缺使得市场偏向卖方市场，企业没有降价的必要。最后，从需求方面来看，市场的持续回暖增强了消费者信心，持观望态度的至今逐渐入市，需求的旺盛也成为了高房价的推手。

  5、 一、二线城市土地市场量价齐升，地王项目层出不穷

  (1)成交：一、二线城市土地市场全面升暖，三、四线城市相对平稳

  今年以来，房企拿地策略发生细微转变，与之相对应，土地市场也呈冷热不均现状，一、二线城市相较三、四线城市的热度更高一些。从具体数据来看，今年上半年一、二线城市土地成交量价涨幅显著，而三、四线城市表现相对平稳一些。

  在市场回暖期，一线城市土地价值尤为凸显，该类城市在上半年的土地成交金额同比提升181%，楼板价提升73%，远远超出其他城市。二线城市土地成交量价增长幅度也较为显著，分别同比提升了37%及77%，这类城市地价相对稳定，供应充足，企业关注度较高。由于企业前几年在三、四线城市的投入较大，而这类城市内需不足、经济水平较低，整体利润空间不高，因而今年房企在这类城市的拿地量增幅最低。

  土地市场除了量价齐升以外，高溢价地块、地王项目不断出现，尤其是4、5月份开始，以北京、广州、上海等地的年内地王纪录不断被刷新，而这些地王得主大多为中小型房企，如福州泰禾、北京世纪鸿、北大资源等等。去年年底，龙头房企掀起拿地热潮，土地热度迅速飙升，但中小型房企由于资金实力及品牌等方面略有不足，难以与典型房企抗衡，错过了拿地时机。今年以来，房地产资金环境较为宽松，部分资金状况良好的中小企业发起了对土地资源的争夺，否则可能出现无项目可卖的尴尬。