2013年7月15日,国家统计局公布2013年1-6月国民经济主要指标数据,同时公布了全国房地产市场运行的有关数据。

　　点评:

　　全国6月销售数据维持高位运行,整体基本符合预期: 前6月全国商品房销售面积5.14亿平方米,同比上升28.7%,升幅较前5月缩小6.9个百分点;累计销售额3.34万亿,同比上升43.2%,升幅较前5月缩小9.6个百分点。其中,前6月住宅销售面积4.61亿平米,同比上升30.4%,累计销售额2.82万亿,累计销售额同比上升46%。6月全国商品房销售面积1.23亿,单月绝对成交为2013年以来高位,环比上升32%,6月商品房销售面积同比上升10.8%,较上月下降17.5个百分点。按照全国数据及所统计的一二线城市数据,推算得一、二和三四线城市6月同比分别变化-0.2%/-12%/13%,环比分别变化17%/-2%/36%。前6月销售面积累计同比增速为28.7%,较前5月增幅下降6.9个百分点。

　　房地产企业资金来源开始反映销售放缓:6月销售增速的放缓在企业资金来源中有所反映。国内贷款/自筹资金/其他资金来源累计同比分别上升30.4%/16.3%/50.3%,其他资金来源累计同比涨幅较前5月下降3.5个百分点。单月拆分数据来看,房地产企业6月单月定金及预收款项同比回落到30%(前5月平均54%)。

　　各区域销售同比增幅均有所收窄:6月各区域销售面积同比增幅均有所收窄,其中东部和中部收窄较为明显,但东部同比增幅仍高于其他区域。前6月东部地区商品房销售面积同比上升33%(前5月:42%),中部地区上升29%(前5月:36%),西部地区上升21%(前5月23%)。

　　新开工及投资数据趋势不明朗:整体新开工及投资数据小幅恢复,但伴随销售增速的放缓,后续趋势不甚明朗。6月单月新开工面积同比上升14.2%,1-6月累计新开工同比上升3.8%,而1-5月新开工同比上升1.0%。如若观察新开工面积的绝对量,则单月新开工面积为2.23亿平,处于高位。6月商品房单月投资额同比上升19.4%,与上月持平,累计投资同比增速20.3%。

　　流动性趋紧,7月基本面持续平淡概率较大:6月M2同比上升14%,较5月大幅下降1.8个百分点。新增居民中长期贷款/新增贷款的比重下降到22%(5月:34%)。随着流动性的收紧,7月销售仍存在环比下降和同比涨幅继续收窄的风险。我们维持对房地产板块“中性”的观点,维持对行业龙头企业万科A、保利地产的推荐。

　　从城市情况判断,统计的22个主要城市1-6月累计住宅销售面积同比增长36%,6月当月同比小幅下降2%。6月当月销售环比也小幅下降2%。一线城市6月销售面积平均同比微幅下降0.2%,二线城市平均同比下降12.2%,限购城市销量同比下降,而非限购城市同比有所上升但升幅也有所收窄。从全国的数据大致测算, 6月三、四线城市整体的销售同比上升13%左右,升幅较5月缩小20.8个百分点,但升幅仍略高于全国10.8%的销售同比增幅,6月三四线城市销售同比情况好于一二线城市。6月统计的各城市库存有升有降,北京库存在连续7月下降后本月小幅上升,本月升幅为3%,但绝对库存仍处低位。6月二手房成交也较上月有所回落,整体环比下降16%%,同比上升20%。

　　1-6月商业营业用房及写字楼销售数据与商品房整体走势相同,同比涨幅有所收窄,投资、新开工和施工同比较1-5月有所扩大。办公楼竣工面积同比较1-5月明显扩大,同比上升30%(1-5月15%),而商业营用房竣工面积同比为14%(1-5月为17%)。

　　6月当月全国商品房新开工面积2.23亿平米,同比上升14.2%,1-6月全国商品房新开工面积9.56亿平米,同比上升3.8%,而1-5月全国商品房新开工面积同比上升1.0%,新开工仍处在复苏的过程中,单月同比增幅位于2011年以来高位。

　　1-6月全国商品房施工面积54.9亿平米,同比增长15.5%,施工面积累计同比增速连续两月下降,增幅较1-5月的16.0%下降0.5个百分点,相比2012年全年的13.2%有所上升。

　　1-6月全国商品房开发累计投资额3.68万亿,同比增长20.3%,增幅较1-5月下降0.3个百分点,较去年全年的16.3%上升4个百分点。

　　开发企业资金来源同比增速较1-5月微幅上升0.1个百分点。2013年1-6月房地产开发企业资金来源5.72万亿,同比增长32.1%,增幅较1-5月上升0.1个百分点,较去年全年上升19.4个百分点。其中,贷款资金增幅上升,1-6月累计同比增速为30.4%,相比1-5月上升2.5个百分点;自筹资金同比增速也有所上升,1-6月累计增速为16.3%,相比1-5月上升2个百分点;其他资金来源同比增速较1-5月有所下降,1-6月其他资金来源同比上升50.3%,相比1-5月下降3.5个百分点。

　　风险提示:政策加码,行业销量下滑。