10月8日，戴德梁行召开广州2014年第三季度房地产分享新闻发布会。会上，戴德梁行与会主管对广州前三季度的房地产市场状况进行分析回顾，同时对四季度的住宅市场走向作出预判。
对于过去的前三季度，戴德梁行华中区研究部主管及助理董事林珂认为，广州房地产市场处于失衡状态，总体表现为住宅市场量价齐跌、库存高企、去化形势严峻，而商品房市场整体供销比失衡。
展望四季度，戴德梁行广州公司总经理黎庆文认为，在房地产市场整体失衡的情况下，对于广州而言，“去库存”是四季度最核心的主题。
供销比创历史新高
据林珂介绍，2014年前三季度，广州十区新建商品住宅成交量累计399万平方米，创历史同期新低。具体分各季度来看，一季度成交量约129万平方米，二季度约150万平方米，三季度约120万平方米。
与2007年以来广州新建商品住宅成交量季度平均水平175万平方米相比，今年广州前三个季度的成交量均低于平均水平。而存量住宅方面，前三季度成交量同样全部低于平均水平。
在成交量下滑之际，第三季度新建商品住宅成交均价亦出现明显下跌。数据显示，第三季度15193.5元/平方米的均价，比第二季度的16136元/平方米下跌942.5元。
成交的萎缩不振，直接导致了库存的攀升。截至9月30日，广州全市新建商品住宅可售库存“破千”，升至1008.95万平方米，创下了历史新高。若按过去6个月去化速度计算，去化周期为16.7个月，超出15个月的警戒线。
而广州十区中，南沙、花都两个外围城区去化形势尤其严峻，花都去化周期已逼近22个月，而南沙更是直逼33个月，严重超出去化周期警戒线。
此外，统计数据显示，1-8月，广州十区新建商品住宅供销比高达1.54，甚至超出2008年金融危机时期的1.46。
库存高企的问题同样出现在商业地产产品上。尽管1-8月，广州新建散售型办公物业及新建散售型商铺成交量同比出现上涨，库存仍然难消化。
广州以商业性公寓产品为主力的散售型办公物业今年进入集中井喷期，1-8月整体供销比仍然处于1.56的高位。而新建散售型商铺受外围区域大量供应推动，供销比创下8年来新高，达1.79，而这个比例在过去8年中仅2013年超过1。
由此看出，不管是住宅产品，还是商业地产产品，去化速度远未跟上供应速度，整个房地产市场自然难以平衡。
破解楼市库存难题
基于此，黎庆文提出，“去库存”将是广州四季度最核心的主题。“但要破解库存难题，激活市场活力，开发商和政府都需要作出改变。”
据其介绍，2014年的房地产市场已转变为买方市场，目前购房者的观望情绪浓厚，大大抑制了入市意愿。作为开发商，如果想撬动购房者的欲望，最直接的无疑是降价让利。
据了解，“金九”期间，库存尤其高的广州郊区已发动了一波降价潮。其中，萝岗片区的奥园春晓、万科东荟城、保利越秀·岭南林语、越秀·岭南雅筑等亦出现不同程度降价。较之5月报价，9月份该等项目均价降幅区间高达4000-5000元/平方米。
同时，增城片区中的明星楼盘翡翠绿洲售价下跌3000元/平方米，从化的珠光流溪御景在9月前后推出的洋房直接打出最低4888元/平方米的最低售价，价格直接腰斩。
在开发商积极降价跑量之后，政府方面，对房地产最直接影响的房贷也正式放松。9月30日，中国人民银行正式发布《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，明确对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房执行首套房贷款政策。
黎庆文认为，二套房首付降低是最大的利好，可以提升改善型买家购买力，缓解广州高企的大户型存量，同时可以有效释放二手房市场活力。
不过，放松限贷新政仍有待落实，其对市场的提振作用有多大仍是未知之数。黎庆文认为，若市场持续低迷，广州需要考虑放松限购。“如果限购放松，可以是分阶段，分区域，最后慢慢实现全面放松。”
黎庆文指出，广州去库存的首要任务是去大户型产品，因此，广州放松限购可以考虑从放松“大户型”开始。截至9月30日的库存数据显示，除黄埔区外，广州其它区的新建商品住宅库存户型平均面积都超过120平方米，海珠、番禺、从化的库存户型平均面积已超过140平方米。
此外，黎庆文表示，广州放松限购还可以考虑从“库存高、去化压力大的区域”开始，因为广州各区域的库存情况不一，差异颇大。其举例说明称，荔湾区的去化周期只有9.5个月，而南沙区却高达33个月。
当被问及广州何时能放松限购时，黎庆文颇为肯定透露称，春节前肯定会松绑。
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