上周（2013/9/16-2013/9/23）17 个城市合计成交306.5 万方，环比下降15.2%，9 月销量平淡表现如我们的预期，新增可售量仍然不多，但房价仍然持续上升通道，部分城市甚至有所加速。个股焦点仍然集中在改革红利概念上，自贸区、土改、资产证券化等热点反复上涨，与地产有关的长效机制建设着眼于扩大供给、理顺各方利益关系，而非短期行政调控价格。短期板块缺乏催化因素，维持中立的行业评级。

 

支撑评级的要点

 

市场概况：上周我们观察的17 个城市合计成交面积306.5 万平米，环比下降15.2%，其中，一线城市环比下降19.5%，二线城市环比下降13.4%，同12 年中秋节当周相比，合计成交量同比下降30.02%，一线同比下降24.7%，二线同比下降31.8%；价格指数环比上涨1.5%，其中，上海和武汉的价格涨幅居前，深圳和南京跌幅居前；15 城新增可售面积环比上涨1.5 %，可售存量指数环比上升0.37%，3 个月移动平均去化月数为12.2，3 个月移动平均批售比为1.09。

 

政策宏观动态：国务院提出 “以房养老”之后，民政部和发改委均给出积极回应，北京拟于本月底出台《加快推进养老服务业发展的意见》提出“以房助老”;土地方面，安徽省出台《安徽省人民政府关于进一步强化土地节约集约利用工作的意见》，规定今后安徽省商品住宅用地出让规模将受到限制；楼市调控方面南京提出要通过增加限价商品房和中低价商品房的土地供应量来控制房价；统计数据方面，国家统计局9 月18 日发布数据显示，8 月份70 个大中城市住宅销售价格同比上涨的城市有69 个，与7 月份持平，依旧处于高位；环比上涨城市数量在连续4个月出现下滑后反弹至66 个，房价上涨压力近期再度显现。

 

上市公司动态：截至上周，中银国际关注的上市房企共23 家公布8 月销售数据，平均销售额月环比上升15.9%，年初至今累计销售额同比平均增幅为29.07%。此外，上周招商地产公告发行股份购买大股东资产同时非公开募集配套资金预案。

 

投资评级和建议

 

近期，个股热点集中在改革红利概念上，自贸区、土改、资产证券化等相关股票反复上涨，我们认为与地产有关的长效机制建设着眼于扩大供给、理顺各方利益关系，而非短期行政调控价格。自贸区试验深化与全球金融贸易市场的接轨，土地改革扩大有效供给，资产证券化盘活存量资产，这些长期制度性措施都为地产市场带来了新的机遇，我们对未来中国房地产市场向更健康的方向发展充满信心。近期成交方面较为平淡，价格则上升较快，短期板块性行情缺乏催化剂，但我们长期看好集中度提升的高周转龙头公司万科、保利，也看好资源优势突出的招商地产、华侨城、华夏幸福等公司，而土地改革带来的非居住用地价格重估，资产证券化推进的商业地产重估也将为相关公司带来机遇。