保利为何会选择房地产作为主业？其实原因很简单，“当时，刚刚经历过东南亚金融危机，香港地产的暴跌让很多人不敢涉足房地产业，但是国家对于福利分 房政策的取消，让我们看到了巨大的市场机会。另外，保利多少有点儿钱，融资能力强，还有一些土地，这都是比较优势。房地产是辛苦活，风里来雨里去，我们的 员工相当一部分是军队转业的，能够干这些艰苦的活，同时执行力很强。”保利房地产部总经理韩清涛如此解释。

业内专家指出：“任何一个企业都不能脱离时代，首先是国家30年改革开放高速增长，房地产行业的高速增长。其中，最近有两个高潮保利都赶上了，可以说很幸运。”

据国家统计局的数据显示：2012年我国GDP总量达到51.9万亿元，而全国房地产业总签约额达到6.4万亿元，这样看来，房地产业占国家GDP总量应在10%左右。

“占GDP 10%的产业还不是支柱产业吗？房地产业还带动上下游相关几十个产业，数百个行业的发展，还有工业地产、商业地产、文化地产，有几千万就业人口。”陈洪生说。

根据保利地产年报显示：在金融危机肆虐，房地产业最艰难的2008年，保利地产新拓展项目12个，新增土地储备594万平方米，2008年底土地储备数比上年同期净增189万平方米，而且这些项目均以底价获得。这为保利在2009、2010年迅速发展奠定了坚实的基础。

问及陈洪生保利为何敢于在2008年出手拿地？陈洪生的答案并不复杂：“保利把房地产作为一个主业来发展，不是去投机，我们看好整个房地产业在过去 和未来的若干年，起码10年的长足发展。市场的需求非常大，尽管可能会有一些波浪，但总体仍会继续发展，一线城市我们都进入了，二三线城市在逐渐进入。保 利的发展离不开中国大规模城镇化的发展。”

虽然土地是房地产企业的主要生产资料，但是保利仍然在国家宏观调控之下，扮演了一家央企应该做的“角色”，为了不当地王，保利主动放弃了包括北京万柳地块、广州亚运城在内的多块“好地”。

时过境迁，面对越来越严厉的国家调控政策，比如“新国五条”的出台，房地产业的前景似乎不太乐观。

面对《英才》记者的疑惑，陈洪生依然看好市场前景：“市场的规律不会因为调控而发生根本改变，因此我们不太注重调控政策对短期的影响。如果那样，畏 首畏尾就没法发展，我们不是一家小型房地产公司，不存侥幸心理。包括这次‘国五条’颁布以后，我们内部并没有惊慌失措，仍会按照计划推进，特别是刚需项 目，这是我们近几年的主要产品，在任何情况下，刚需都是存在的。”

睿信致成管理咨询董事总经理郝炬也同意陈洪生的看法，他告诉《英才》记者：“首先，与欧美不同，中国的城镇化还在过程中，新一届领导班子也明确提出 城镇化的发展方向。其次，中国政府，特别是地方政府，对土地出让收入有依赖。政府没说打压房地产，只是抑制房价过快上涨。现在的问题是，一部分地区房价上 涨过快，另一部分地区供应量过大。所以，市场的分化很难用有没有泡沫来说清楚。”

2008-2012年，保利的地产业务销售额五年内增长了5倍，年复合增长率约为55%，而对未来，保利的地产业务还能维持如此高速的增长吗？

陈洪生认为增长还将持续，但是对于未来的增长目标不应有过高的预期，他更希望保利地产获得更持久、更长远的发展。

而对于房地产业的“暴利”说，陈并不同意：“房地产暴利的时代在几年前就已经过去了，作为一个产业，它终将会回归一个正常的盈利水平。”

对于保利地产的资金链，陈洪生说：“房地产企业好像有钱，实际上是拿不出现钱来的，卖了房子马上就去买地，买了地马上盖，盖完了又去卖，多少钱都不 多。保利的地产业务有3300多亿的总资产，贷款1200多亿，仍然不够啊。保利在发展房地产业初期的时候，就是勒紧裤腰带，把除了房地产之外的业务全部 压缩了，这也是转型期的一个痛苦。人家本来准备要去做点儿什么事，你不让他做，他不高兴啊，赚不着钱，就没业绩，面上无光。只是保利从上到下的决心一旦下 了以后，执行力很强，如果说成功，这或许是一个重要原因。但是，我们高度重视资金风险，一直在控制负债率。”

2006年保利地产上市，开盘融资虽然只有20亿元，但是打通了融资渠道，获得了宝贵的发展资金，至今保利地产的负债率仍然在可控范围之内。保利地产和保利置业境内外两个上市公司，不仅打通了境内的融资渠道，也打通了境外的融资渠道。

“通过保利地产和保利置业两个上市平台的支撑，我们的市场占有率逐步提高，2012年达到1.96%。”韩清涛告诉《英才》记者。

“虽然房地产市场是充分竞争的市场，但是央企具备两大优势，第一是融资优势，央企资金成本低，融资能力强。第二是综合优势，地方政府希望开发商在地 产开发的同时，能够给地方经济带来更多的好处，而央企可以在其他产业给地方经济以支持。”所以郝炬认为：以房地产为主业的央企将会在业内发挥更大的影响 力。