市场调研报告
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　　房地产业对国家经济中作用

　　中国房地产行业产行业分析存在的问题及对策房地产一个国家经济发展的基本生产的一个要素，任何行业的发展都离不开房地产业。可以说任何行业都拥有一定房地产，都是房地产业经济活动参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。它的重要作用可以归纳如下：

　　第一，可以为国民经济的发展提供重要的物质条件;

　　第二，可以改善人们的居住和生活条件;

　　第三，可以改善投资环境，加快改革开放的步伐;

　　第四，通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施;

　　第五，可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道;

　　第六，可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展;

　　第七，有利于产业结构的合理调整;

　　第八，有利于深化住房制度的改革，调整消费结构;

　　第九，有利于吸引外资，加速经济建设;

　　第十，可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前已初步显示出来，随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。

　　促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物资文化生活需要的基本需求;是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康的发展的有力措施;是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业(市场)持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

　　未来中国房地产行业产行业分析存在的问题及对策

　　我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。

　　一、房地产的总体规模越来越大

　　1、房地产投资规模不断扩大

　　房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。到2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。

　　2、开发规模快速增长

　　2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%。2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%;房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%;房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。

　　二不同地区发展不平衡

　　1、房地产发展规模和增长速度存在地区差异

　　主要表现在第一，无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。

　　第二，中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。

　　第三，地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。

　　2、城镇居民居住水平存在地区差异

　　在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小;从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。

　　(三)房价居高不下

　　近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于1998。2003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。而到了2009年，温州、杭州、北京、上海、深圳等地的房价均超过一万，而在2010年房价又有一轮新高，使确确实实的“刚需族”出手犹豫，中央终于不得不出台新政进行调控。

　　三、中国房地产市场发展趋势分析

　　(一)我国房地产业经过近20年的发展取得了巨大的成就

　　纵观这20年的发展特点主要有几个方面：

　　(1)房地产行业正在逐步走向市场化。房地产业开始注重品牌，这是市场化的一个重要标志。2001年“地产品牌”在我国拉开了序幕，到2002年，各大地产商在激烈的市场竞争中，已经把品牌战略作为重头戏。虽然个别知名地产商与业主之间出现过不和谐音符，但这并没有影响国内房地产公司实施品牌战略的决心。更多的地产商开始重视品牌建设，重视产品品质，强化管理服务，这将有利于房地产市场的持续经营，提升房地产的竞争力，促进房地产市场化程度的提高。

　　(2)房地产局部投资市场开始形成。根据调查显示，现在有大约406的潜在购房者购房的目的为“投资”。这一结果可以证明两个最基本的事实：即我国的房地产市场还处于起步阶段，大部分人买房为了自住;另一方面，我们也注意到，尽管目前的房地产投资额较少，但一个投资房地产的阶层正在形成。

　　(3)商品房对于个人的销售量增加。近几年商品房对个人的销售量每年都以很高的比例增加，到2001年，个人购房占商品房销售量中已达到93.696，说明我国的消费者对于住房成为一种商品而不是福利品这一概念已经接受，我国的房地产改革政策已经初见成效，这对于正在飞速发展的我国房地产业和我国的房地产市场起到了支持。

　　(4)我国正在形成一些有规模的房地产开发商。虽然我过房地产还是幼稚产业，房地产市场也刚有雏形，但我国的房地产开发企业的迅速崛起及成熟，推动了房地产市场的形成。房地产企业的成熟，将使一批投机取巧、管理不规范、借助于政策或管理漏洞来趁机“捞一把”的企业受到制约和逐步淘汰。这样有行业责任心的企业自然就能够适应市场变化的要求。

　　(二)房地产与资本市场的关系更加紧密

　　我国房地产经过十几年的发展，在经历了营销时代与产品时代后，正在进入资本经营时代，特别是2002年的房地产市场已经初步体现出这种态势。由于房地产是资本密集型行业，作为我国国民经济发展的支柱性产业，房地产的资本化程度是衡量房地产行业成熟的主要标准。过去的十几年，由于国家在房地产金融政策上的不完备和房地产行业的特殊性使得大多数房地产开发商经常处在缺乏自己的状况下。

　　而另一方面，总舵的金融机构又难以进入房地产业，造成资本与房地产市场的脱节，而银行作为我国房地产单一的融资渠道，远远不能解决房地产业发展瓶颈的症结。当前随着房地产市场化程度的逐渐提高，国家队房地产企业上市融资、各类投资基金进入房地产已经房地产资产证券化政策的逐步实施与完备，更多的融资渠道和融资方式将为房地产企业的迅速发展提供巨大的补血作用。当前这种资本市场与房地产市场的紧密接触，将会把房地产市场带入资本经营的时代。

　　(三)房地产进入高速发展的时期，增长迅速，热点扩散

　　从前面的统计数据可以看出，我国的房地产业正在进入高速发展时期，其特点是增长速度、热点扩散。房地产业保持快速增长的原因有：

　　第一，国家财力的增加，整体经济发展的增长，为房地产业，特别是为住房消费、解决群众的住房问题、改善群众的居住条件提供了根本的基础和支撑了;

　　第二，住房分配货币化改革的落实，为房地产的发展起着重要的推动作用;第三，随着人均GDP超过800美元这一社会发展新阶段的到来，汽车消费增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出现新的吸引力和亮点;

　　第四，随着城市化进程的加快和小城镇的改造，包括绿化隔离带的建设，也为房地产的发展和扩大需求提供了条件;

　　第五，从发展房地产业和鼓励促进住房消费除非，

　　二、三级市场的政策、土地政策适当进行了调整，为房地产的增长助力;最后，加入WTO和启动奥运以及上海举办世博成功，对房地产业的发展，也会起很大的促进作用，提供了发展空间。

　　(四)国家房地产的政策正在逐渐完善

　　2009年4月15日——国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于50%。14日召开的国务院常务会议要求，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。4月17日——国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷。

　　《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月21日——住建部：未获预售许可项目房企不得收定金。住建部下发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》要求：今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

　　1、政策背景解读

　　这个政策的出台始于4月14日温家宝总理在国务院常务会议上布置下阶段任务时的指示：实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房，加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。4月15日即出台了上述政策。此次新政属于宏观调控中的货币政策。货币政策通常突然性较强，借助于突袭，见效迅速，直接效应明显，但容易误伤，造成市场的大幅波动。可以预见，一定会有后继的货币政策和财政政策来修正这种误伤。在货币政策方面，按温总理的要求，更加严格的差别化房贷政策必将进一步明确，目前二套房认定标准正在加紧制定，21日证监会负责人明确表示新出台的二套房标准将采用严格的“认房不认贷”。在财政政策方面，按温总理的要求，物业税的开征应当是迫在眉睫的事情。

　　2、政策预期分析

　　新政将直接打击投机者，交易量将在近期大幅萎缩，但如无配套政策，房价将不会下跌。可以看出，此次政策的出台一定造成交易量的萎缩和预期的利空。

　　但是否出现量价齐跌，需要分析政策的价格效应。政策的根本出发点在于抑制住房需求，不管是自住还是投资投机，交易量会短期内萎缩，交易量的萎缩一定会造成流动性资金过剩。政府因此将面临着扭转宽松货币政策的压力，可以预期提高利率将是下一步的必然选择，因此下一步社会的资金将进一步集中于银行，银行将面临着巨大的资金借贷压力。在投资经营环境没有改善的情况下，制造业不能出现大规模的资金注入，因此社会上将出现两方资金富裕者：银行、制造业资金，制造业资金规模大，必然会寻求出路，寻找优质资产，房地产将是最优选择，因此利率提高与否，流向以制造业资金为基础的炒房团(如温州炒房团)或基金的资金不会减少，反而由于银行的压力可能放大。

　　同时，消费者的资金需求减少，可能导致流向开发商的资金进一步增加，而流向地方政府用于基础设施建设的资金也将进一步放大，在银行、炒房团和基金以及政府所形成的资金流转中，即使不会导致未来房地产价格预期的进一步提高，至少会在稳定水平之上。当房价在一定时期趋于稳定，可能刺激刚性需求者的住房需求。所以如果没有配套的政策出台，此次新政对住房需求的抑制作用将不明显，房价也不可能出现下跌。

　　四、推动我国房地产业发展的对策

　　(一)合理利用资源实现可持续发展

　　可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。

　　其目标包括：房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺式开发;房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而，推进中国房地产业可持续发展。

　　(二)土地市场规范化

　　土地是房地产业的命根，在一定的社会经济前提下土地的供给状况将左右房产市场的平衡。我国的土地所有权是国有制，一级土地使用权资源支配能力在于政府，简单地说就是中国政府垄断土地资源，这就要求政府在土地供应上具备高度的规范性和前瞻性。

　　政府提前一个时间段，制定时间表，详细说明未来期间内土地供应规模、土地供应范围、供应土地的规划，让房地产市场能充分理解政府的计划从而实现理性的开发。过去有过这方面负担的案例，开发商不知道未来时间内政府有多少供应土地，担心下一步没有土地可开发，于是，在就近的拍卖会上疯狂竞价，以超高价位得到土地，之后背负承重的压力进行开发，市场以这样的形式走下去是不健康的，政府也难以长久稳定的通过土地获利。坚持土地招挂拍形式的公正性，实现交易全过程的透明化，接受市场和舆论的监督。

　　在土地垄断的前提下，招、挂、拍的公平操作显得更为突出和重要，市场化是中国经济的方向，市场化的前提就是一个相对公平的竞争环境，政府有必要也有能力实现和维持土地市场的公平竞争环境。政府应具备灵活、及时的土地调控、应对能力，以促进和稳定房地产业的健康持续发展。俗话说，计划赶不上变化，先前制定的计划可以作为行事准绳，但是当环境出现明显转变后，就需要及时调整应对。形成一些列的应对机制，强化政府对地产市场的有序控制。按年收取土地出让金，避免提前透支土地潜力。

　　(三)完善房地产融资渠道

　　我国政府过去对土地政策进行了大胆改革，但在地产融资上表现出相对的保守。早中国城市进程化和经济高速增长的前提下，房地产业具有诱人的投资回报率，同时社会上积聚相当规模的资金。有序地允许社会资金进入地产开发，有利于将行业提升到一个水平更高的阶段、一个良性竞争的阶段。

　　1、实现地产投资证券化，允许民间建立地产基金

　　房地产业需要资金，社会上也有资金，投资人不必精通地产开发，只需把钱交给会做的人去做，余下的就是维持游戏规则。房地产业内也不必因为自己问题吊死在银行一棵树上而坐失机会，选择通过有明确规则的途径从民间获得资金进行开发。

　　2、推进商业性银行股份改革，政府应从银行运营中抽身出来

　　国家控股银行在整个国家经济中占金融主导地位不是市场化，这样的形态不是公平竞争体制。事实证明目前国有银行业不全认同和贯彻政府对市场的理解——央行提高贷款门槛希望给房地产投资降温，而各银行在操作中却想方设法减少央行设限的影响，极力拓展市场份额。

　　3、适当引入外资，达到鲶鱼效应

　　这也就是防止闭门造车的出现，我们应该尽可能少走弯路，让外资获得适当利润可以理解为缴费相应的学费。

　　4、避免地方保护主义或过分优惠外来资本，也就是确保公平的资本环境

　　(四)引导房地产企业开展多元化产品服务

　　有数据显示90%的人群认为目前的楼价过高，而房地产商方面因为开发的高额投入不得不坚挺高价，这背后的问题在于：楼房产品的同质化问题。购房者所面对的新房不外乎两类产品——普通商品房和别墅。暂时抛开市场份额小的别墅不说。现在市场上的所谓普通商品房，都有一个良好的外观，不错的绿化、合理的户型，整体品质都差不多，所有的开发商都想把自己的“普通商品房”做的质量更好价格更高。试想一下，如果市场上的轿车从奥拓到奔驰，他们的外观、配置、价格都也差不多，让顾客怎么选、怎么买?成熟完整的市场，其产品就应该存在明显的分级差异。这个问题，应该不全赖开发商，最应该负责的是政府。

　　政府在做土地规划时就明确各块土地未来的建筑形式体现分级概念，出让土地时要求企业应遵循鱼线的规划而行，全城监督土地的使用性质。严把各级产品质量标准，产品分级不等同于优劣区分，区分等级的标准是建立在需求市场的分化上，是需求的不同导致我们产品的多元，也许我们有顾虑，认为低碳产品不容易赢利。市场的需求是多元的，我们没有必要追求产品的一致性。在这里特别提一点的是，现行的经济适用房办法本质上没有体现产品多元化，因为市场产品多元化的前提是市场化，现行的经济适用房不是一个市场化运作的结果，存在太多的政府干预和不透明，事实证明多数人群并不能从经济适用房推行中得到实惠。

　　(五)建立多元化的房地产市场体系

　　目前，中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上，二级市场、三级市场的发展较为落后，尚未建立起完善的市场分级体系。政府在宏观调控上也主要是针对一级开发市场，对二、三级市场缺乏有效的调控，因为导致二、三级市场几乎完全市场化，并且受到不良经营商的控制，同时，二、三级市场是以一级市场的残余产品和附属物的价值存在，并未使其完成市场分级体系，实现满足各个层面消费需求。因此其转化并接受一级市场的需求、降低一级市场泡沫，为一级市场建立完整的产品价值体系的功能并未实现。因而，政府应当有意识地制定政策、开展措施帮助市场建立完善的分级系统，是房地产行业能够可持续的健康发展。