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中科创私募地产基金疑云:谁的项目公司?
据报道,深圳,北部坂雪岗大道与中兴路交界处,有一块2万平方米的空地。隔壁小卖部的老板说,这里曾是木材储运场,常有大车进出,现出入口已被封死。这是深圳市茂兴置业有限公司(下称茂兴置业)“坂雪岗安居房项目”地块之一。
 
为该项目提供融资的,是中科创金融控股集团(下称中科创)所控制的“深圳市中科国富华泰投资管理合伙企业”(下称国富华泰)。该有限合伙基金于今年6月开始对外募资,预计规模2.8亿元,按存续期、出资额的不同,收益为12%至14.5%不等。
 
从推介材料看,这是一个普通的地产私募基金,通过控制项目公司茂兴置业的股权来控制风险。工商资料却显示,该基金并未拿到茂兴置业的股权。
 
事情远不止此。据21世纪经济报道记者掌握的一份《股权及项目转让协议》,去年6月,茂兴置业连同“坂雪岗项目”已被转让给中科创的关联公司。这意味着,早在基金募资前或者说对外募资的同时,该项目可能已是中科创的囊中物。
 
这是一单风控瑕疵的业务,还是一次高风险的“自融”?此前中科创的P2P、地产私募基金均被媒体质疑项目真实性,此宗有限合伙又有何内情?
 
有限合伙产品硬伤
 
官网资料显示,中科创金融控股集团成立于2004年,总部位于深圳,注册资金2.11亿,净资产10.3亿。创始人张伟军人出身,行事低调;但去年中科创5次举牌新黄浦,并成为新黄浦、天目药业第一大股东,在资本市场广受关注。
 
目前,中科创旗下有财富管理、私募基金、网络融资、小贷和担保等业务板块。其中私募基金主要由子公司“深圳市威廉金融控股有限公司”(下称威廉金融)统筹。国富华泰基金正是威廉金融操盘的产品。
 
该有限合伙基金由威廉金融担任GP(一般合伙人),投资者持有LP(有限合伙人)份额;基金与威廉金融分别持有深圳市利迅泰置业有限公司(下称利迅泰)50%的股权,后者全资控股茂兴置业,间接拥有坂雪岗项目所有权。有限合伙到期时,由威廉金融回购LP份额,实现投资者退出。
 
该基金还作了内部分级,优先级给投资者,劣后级由“深圳市利迅达建筑工程有限公司”买入。该公司法人代表邱德胜,与利迅泰的法人代表同名。
 
有资管人士认为,这一交易结构不寻常:“资金进去一般是完全控股项目公司,但这里是持股项目公司的母公司,隔了一层,而且是跟威廉金融各占股50%;其次,回购一般由融资方或其关联公司完成,但这里是由威廉金融完成。”
 
如果威廉金融仅充当资管机构角色,撮合资金与项目,怎会如此深度地介入交易?
 
更离奇的是,推介材料所谓“利迅泰全资控股茂兴置业”与工商资料不符:后者显示,茂兴置业的唯一股东为“深圳市茂兴投资有限公司”(下称茂兴投资),股权最终掌握在李俊、王宏伟两个自然人手里。
 
“明股实债一定要做股权过户,否则没有控制力。”前述资管人士说,如果钱给了融资方,控制权却没拿到,利迅泰与茂兴置业之间会出现危险的空白环节。
 
神秘的转让协议
 
如何解释国富华泰的瑕疵?一种可能是,工商注册资料并未真实反映上述公司的关系,中科创、威廉金融、利迅泰、茂兴置业之间存在完整的控制链条。
 
据21世纪经济报道记者获得的一份《股权及项目转让协议》复印件,2013年6月7日,茂兴投资决定将全资子公司茂兴置业(连同坂雪岗项目)作价2.5亿元,转让给“深圳市金晖盛泰投资有限公司”。
 
根据工商资料,“金晖盛泰”为利迅泰的前身,成立于2013年5月21日,像是专为受让股权而设,其股东是威廉金融和自然人邱德胜。该公司于去年11月更名为利迅泰。
 
若前述协议进展顺利,则利迅泰在去年就取得了茂兴置业100%的股权。这意味着,威廉金融持股利迅泰,并不是为了控制坂雪岗项目,而是双方本就有股权关系。这样的持股链条与国富华泰的推介材料相符,但不能解释与工商资料的矛盾。
 
这既是好消息,也是坏消息:利迅泰与茂兴置业之间存在控制关系,说明国富华泰的风控没有落空;但融资方、担保方、发行人都是中科创的关联公司,是典型的自融行为,亦蕴含风险。
 
“自融本身不是问题,大型开发商也会有自己的私募基金。”某私募地产基金人士说,“但一是自身有资质和能力,二是要如实披露。”而中科创体系中尚无地产运作板块,推介材料对利迅泰作为关联公司的身份亦无着墨;一旦产品出险,投资者的权益难以得到保障。
 
前述人士认为,从举牌新黄浦可看出,中科创对地产有所图谋,而利迅泰可能作为地产运营平台来培养。在取得房地产业务资质前,直接收购类似茂兴置业这种成熟的项目公司,是其切入行业的捷径。
 
记者致电并去函中科创,询问国富华泰基金所涉疑点,至发稿时止未得到对方回应。
分享到:0  时间:2014-09-12 来源:灵核网整理(www.ldhxcn.com) 

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