3月6日，全国人大代表、步步高集团董事长王填向十二届全国人大四次会议提交了《关于尽早推出房地产投资信托基金(REITS)，助力商业不动产资产证券化的建议》，从五个方面把脉我国现行房地产投资信托基金，以推进我国商业地产供给侧的改革。

　　商业地产行业库存攀升，亟待转型

　　根据国家统计局数据，2015年前10个月非住宅商品房中，开发企业已竣工但未能出租或销售的建筑面积(包括办公楼、商业营业用房及其他)已经达到2.5亿平方米，比2014年同期增长25.1%，是2010年的1.74倍。2015上半年中国20大城市的商业物业存量已经超过9700万平方米，到2018年,预计仍然将有6146万平方米的可见新增供应陆续开业入市,占现有存量的63%。这意味着在三年内，我国大部分城市商业地产市场的存量竞争和未来供应压力将持续上行。

　　我国商业地产目前的库存压力很大程度上源于过去三十多年高速推进的城镇化导致的供需失衡。研究发现，在住宅市场反复调控的2008-2014年间，办公楼和商业营业用房开发投资额分别增长了383%和328%，明显高于住宅开发投资的187%。虽然在早期市场存量不足以满足市场需求的时候，商业地产先开发后销售的盈利模式能获得一定成功，但是随着存量日益累积，供需失衡加剧，这种开发模式日益式微。

　　中国商业地产已经沉淀了巨大的运营或者开发中的物业资产，传统投资杠杆已然缺失效率，许多开发商正在积极探索寻求轻资产化运营，商业地产行业亟待转型。

　　REITs对推动商业地产行业转型升级的意义

　　REITs (Real Estate Investment Trusts)直译为房地产投资信托基金，是一种通过发行收益凭证/股份汇集资金，由管理人进行房地产投资、经营和管理，并将投资综合收益分配给投资者的证券。

　　房地产投资信托基金的发展能够对商业地产运营模式带来深刻变化，能够有效化解当前行业高库存，推动商业地产行业实现转型升级。

　　首先，房地产投资信托基金为商业地产开发商提供了一种退出机制，开发商通过将培育成熟能够获得稳定租金收入的存量资产打包设立房地产投资信托基金，并在公开市场出售，可实现资金的快速回笼，缩短投资回报周期，提高内部收益率。

　　其次，房地产投资信托基金是商业地产行业运营管理水平升级的催化剂。由于物业资产由房地产投资信托基金持有并由房地产投资信托基金选择管理运营企业，管理运营企业可采取轻资产经营模式，一方面物业所有权的剥离实现了风险隔离，运营管理权的竞争将迫使运营企业聚焦于提升管理和服务水平，改变当前商业地产重资产、轻管理和服务的现状;另一方面改变由于重资产导致行业资产回报率低的问题，吸引更多社会资金投入。

　　最后，房地产投资信托基金能够为投资者提供优质的固定收益投资品种，通过分散投资方式控制风险，其份额可以上市流通，流动性好。

　　我国REITs发展现状及主要制约因素

　　2014年9月30日，央行表态要积极稳妥开展房地产投资信托基金试点。住建部也表示积极推进房地产投资信托基金试点。2016年全国证券期货监管工作会议上，证监会主席肖钢也表示要发展企业资产证券化，研究推出房地产投资信托基金。随着我国房地产行业步入存量时代和房价长期以来的持续上涨，单个物业交易所需的资金体量也越来越大。资金供给和房地产行业经营造成的资金需求之间的期限错配问题将日益突出，房地产投资信托基金的推出有其内在需求;而在宏观经济去杠杆的大背景下，房地产投资信托基金作为在国外快速发展并且运行模式成熟的资产证券化品种，快速推进也势在必行。

　　我国房地产投资信托基金试点启动较晚，尚未得到大规模的发展，一方面是由于我国房地产行业过去一直处于开发建设阶段，投资回报率较高，各类资本涌入房地产开发行业，传统融资手段已经能够满足行业融资需求;另一方面，由于过去行业对房地产投资信托基金需求并不迫切，相关法律法规并不配套，使得当前商业地产面临库存压力困境、需要房地产投资信托基金这一工具实现轻资产运营、推动行业转型升级时，却受到各类限制。

　　目前市场上已经出现的为数不多的“类REITs”产品，但是只能通过私募发行、多SPV结构、多重增信等手段降低发行成本。这些方法使得当前的“类REITs”产品交易结构复杂，合格投资者门槛高，募集资金来源单一，无法实现物业权益的真实出售和与原始权益人的破产隔离，最终导致其份额名为证券实则毫无流动性，募集资金来源也未脱离银行体系，并未真正发挥房地产投资信托基金的作用。

　　产生上述扭曲现象的一个主要因素，是当前税收制度使得房地产投资信托基金需背负不合理税赋，导致发行成本高企。由于我国尚未针对房地产投资信托基金作出明确的征税规定，根据现行税法，我国发行的房地产投资信托基金面临双重课税问题，主要表现为:在设立阶段,受托人需要缴纳包括契税、印花税等在内的一笔税款;在存续环节,受托人管理信托财产获得信托受益以及发行房地产投资信托基金所获收益需缴纳所得税,受托人再将收益支付给受益人,受益人还需缴纳所得税,期间还需要缴纳印花税和营业税等;在信托终止环节,受托人将房产交予受益人,受托人需再次缴纳所得税、营业税、印花税等,受益人也需再次缴纳印花税、契税等。在整个环节中,房地产只存在一次实质上的转移,但却存在多次征税的问题。

　　国外房地产投资信托基金发展经验

　　目前，全球已有20个国家和地区相继推出房地产投资信托基金，并且有7个国家和地区正着手开辟房地产投资信托基金市场。目前全球房地产投资信托基金的总市值已经超过一万亿美元。截至2010年，美国房地产投资信托基金总资产已由1970年左右的10亿美元发展到3890亿美元，40年年均复合增长率16.08%。截至2015年1月，美国上市房地产投资信托基金总市值达到9594亿美元。在成熟市场，房地产投资信托基金已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。

　　从国外成熟市场房地产投资信托基金的税制经验中可以看出，各国在发展房地产投资信托基金的过程中,多通过免税或明确征税环节与主体的形式,避免双重课税。以美国和日本为例，美国是全世界房地产投资信托基金发展最为成熟的国家,其对于房地产投资信托基金税收制度的建设也较为完善，从1960年的《国内税收法》,到1986年的《税收改革法案(1986)》为房地产投资信托基金双重课税制定税收减免政策，美国通过一系列税法改革不断推动房地产投资信托基金的发展;日本则坚持房地产投资信托基金设立阶段征收所得税,而在运行阶段所产生的收益则计入受益人账户,一般情况下受托人无需代扣代缴所得税，在信托终止阶段,委托人、受托人和受益人三方均不需要申报缴纳所得税，对印花税、增值税等税目也有相关明确规定，避免了对同一主体在不同环节的重复征税。

　　五条建议助力商业不动产资产证券化

　　鉴于现有税收制度是制约房地产投资信托基金发展的一个主要因素，借鉴国外的税制经验，针对我国建立房地产投资信托基金税收优惠制度提出以下建议：

　　一、建议尽早推出房地产投资信托基金，助推我国商业地产的去库存，推进我国商业地产供给侧的改革。

　　二、建议在已有税收法律的基础上,积极借鉴各方经验,采取立法为主、政策为辅的探索方式,推动房地产投资信托基金双重课税问题的解决以及税收立法的早日出台。但是,与国外长期渐进式立法不同,我国需要在现有税制的基础上设立专项法,才能迅速解决房地产投资信托基金的双重课税问题。

　　三、建议对房地产投资信托基金中为实现破产隔离而设立的SPV方免除部分税收。如免除进行实际经营的专业物业管理公司的契税、印花税、营业税。

　　四、建议对房地产投资信托基金中的募集方实施税收优惠政策。如免除发起人资产移出环节的营业税(建议视同不动产投资)、土地增值税(建议在SPV最终转让资产环节再交、如果是回购情形则免除)、企业所得税(建议参照特殊企业重组)、印花税。

　　五、建议对房地产投资信托基金中的投资方实施税收优惠政策。如收益分配时的个人所得税(收益分配可视同一种利息收入形式)。