随着中国老龄化人口的快速增长，养老地产、医疗、服务甚至金融业都有望得到政策支持，从而开启新的经济增长窗口。8月16日，国务院常务会议提出，将从建设、服务、模式创新等多个方面加强养老服务业的发展。分析人士指出，随着政策的出台，“养老地产”逐渐成为房地产市场上继自住型住宅之外的“隐性刚性需求”。各大房企及险资纷纷试水，但具体的商业开发模式仍处于探索阶段。
 

　　一、中国养老地产行业市场需求分析
 

　　1、中国老龄人口快速增长，养老地产市场需求不断增大
 

　　我国从2000年开始已经进入老龄化社会，且其发展速度正在逐渐加快。2013年我国60岁及以上老年人口达2亿人，其中“失能老人”的总数已超3700万人。我国的65岁以上的老年人口占总人口的比重从1953年的4.4%增长到2013年9.7%，并且还在处于快速增长的态势。
 

　　图表1：1953-2013年中国65岁及以上人口占总人口比重情况(单位：%)
 

　　2010年至2040年将是我国人口老龄化高速增长期。2013年，我国60岁以上人口已经达到2亿，预计2026年将达到3亿，2050年为4亿，成为超老年型国家。根据预测，21世纪上半叶，中国将一直是世界上老年人口最多的国家，占世界老年人口总量的五分之一。考虑到20世纪70年代末，计划生育工作力度的加大，预计到2051-2100年我国人口老龄化进程达到顶峰，之后，老龄化进程进入减速期。

　　图表2：未来中国老年人口预测(单位：亿人)
 

　　随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长，将会推动养老地产市场进一步拓宽。
 

　　2、中国目前宜居社区养老缺口巨大
 

　　根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》和灵核网市场研究院发布的《中国养老地产行业现状与投资分析报告》预测，预计到2015年，约有1295万老年客群将选择养老宜居社区，未来适老宜居社区发展潜力巨大。据测算，目前中国养老市场的商机大约有4万亿元人民币，到2030年，有望增加至13万亿元，潜力巨大。
 

　　图表3：十二五养老规划结构与目前养老规划结构比较
 

　　二、中国养老地产行业市场供给分析
 

　　社会资本纷纷进军养老地产，目前主要集中在房地产公司、保险公司、社会养老服务机构，由于养老地产行业还处于成长期，市场养老的模式刚刚起步，普遍存在养老住宅入住率不高，表面上呈现供过于求的态势。下面为万科、保利地产、泰康人寿进军养老地产行业的部分项目介绍。
 

　　万科公司在北京、青岛、武汉、广东等地项目中有涉及养老地产，在中粮万科•长阳半岛、五矿万科•北京欢庆城项目中配备养老地产产品。作为万科进军老年地产领域的首个项目——“万科幸福汇”项目已落户北京房山，并将于2012年竣工，被称作“活跃长者之家”，定位是“面向活跃、高知、长者的服务式公寓”。杭州万科良渚文化村的老年公寓“随缘嘉树”项目正在规划中，广东清远北部万科城项目养老地产组团的前期规划亦在进行中。
 

　　保利地产已成立“善居养老研究中心”，并与北京安平投资有限公司共同合作成立养老产业专业管理公司，上海•西塘安平老年健康生活社区”是保利首个养老公寓项目。
 

　　泰康人寿投资40亿元购置小汤山温泉乡2000亩地，建造第一家泰康养老社区，并且在崇明岛圈地 2000 亩用于建造高级养老社区，在三亚亦有项目。
 

　　国内养老地产区域分布不平衡，目前主要分布在环渤海、长三角、珠三角等沿海发达和海南等环境优异地区。
 

　　作为民生热点，养老产业成为国家“十二五”重点发展扶植的产业。随着养老社区、养老机构、度假养老、社区养老、居家养老等需求多元化，庞大而多样化的养老市场诞生。据了解，目前全国有80家地产商进入养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目达百余个。

图表4：养老度假地产项目分布