“进入2014年后，有关中国房地产业发展趋势的论调频现，众说纷纾”一家上市房企的年报写道。
确实如此。今年以来，房地产市场的走势愈加扑朔迷离――多个城市的楼盘频频传出降价的消息，开发商资金链断裂也变得屡见不鲜。鉴于此，有专家预测“房价面临全面崩盘”。与此同时，不乏唱多的声音。
上市房地产企业的年报，集中于今年的三四月份发布。这些行业巨头们，将观察年初市场表现后得出的判断，写进了年报。
乐观者与悲观者并行。有地产商自信“年内市场一片繁荣”，而也有地产商哀叹，楼市黄金期已经过去。
梳理过去的预测和结果，即便是业界最顶尖的开发商，也无法完全读懂中国楼市这门“玄学”。
乐观与悲观并行
4月1日，恒大地产旗下的一座楼盘，在微信公众平台上，向业主们推送了许家印对2014年的房价预测。
“我认为，一线城市到年底将达到10%以上的上涨，二三线城市将达到5%以上的上涨。”这位恒大地产的董事局主席，是在业绩说明会现场作上述判断的。
许家印的观点与恒大地产年报所述“如出一辙”。对于今年的市场前景，恒大地产的分析是，2014年，国内房地产市嘲大者恒大、强者恒强”的趋势将日益明显，“市场前景合理且一片繁荣”。
新京报记者梳理国内近40家上市房企的年报发现，恒大地产属于“最为乐观的”。泰禾集团也是为数不多抱有乐观心态的，“房地产的重要性，未来10―20年都不会发生改变”。
虽然另有多家房企赞同“房价上涨的大趋势”，但同时亦流露出“时不如昔”的担忧。
冠城大通写道，房地产市场需求将保持平稳发展势头，但价格涨幅或有所放缓；深振业A则告诉投资者，量价齐升的市场走势短期内难以再现，“谨慎乐观是我们新一年应有的基本态度”。
另有几家上市房企的表述，弥漫着些许的悲观。
比如，亿城股份认为，“房地产行业和公司高度发展的黄金期已经过去”；苏宁环球的表述与此类似，“房地产快速增长的时代已经过去”；此外，上海的城投控股直言，2014年开发商实力将接受更大考验。
还有些开发商，“看低当下，却愿相信未来”。“行业短期走势充满不确定性。”中粮地产称，中长期来看，房地产行业存在不少利好；银亿股份一面说要“对面临的困难有充分估计”，一面为自己打气“坚定做强房地产主业的乐观信心”。
此外，部分上市开发商还不约而同地提到了“分化论”。它们认为，未来一、二线城市的房价，会因需求强劲而继续上涨；而“需求有限、库存积累”可能给三、四线城市带来市场风险。
区域分化的同时，房企预计行业内也会出现分化。中南建设的观点是，“强者恒强、弱者淘汰”的局势日益明显，大型和超大型房企表现抢眼，而中小型房企则面临巨大的生存挑战。
押宝“城镇化”，担忧资金链
“机遇与挑战并存，困难与希望共生。”阳光城的年报里如此写道。
开发商眼中的“机遇”和“希望”，多是来自两个方面：其一是城镇化和棚户区的改造，带来的机遇；其二则是宏观调控将引入更多市锄制。
众多上市房企的描述中，城镇化被视作支撑未来房地产市场长期向好发展的最大红利。今年《政府工作报告》里的“推进以人为核心的城镇化”，被数家房企的年报浓墨引用。
《政府工作报告》提出，今后一个时期，“促进约1亿农村转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化”。
“房地产市场的中长期发展，与改革进程及城镇化规划实施密切相关。”华远地产分析称，未来房地产市场的区域机会，将受城镇化规划的指引。金地集团则欢呼道，“城镇化政策会给行业带来巨大的发展空间”。
对城镇化政策红利释放的时间，房企之间有分歧产生。宋都股份的管理层认为，城镇化“不会对房地产市场产生快速而剧烈的影响”，“而是以一种缓慢而深远的方式进行”。
大名城显得有些“迫不及待”。这家福建的开发商的看法是，2014年，城镇化就能起到“引领中国地产新格局”的作用。
“以限购为主的行政手段逐渐退出，以市场为主的经济手段取而代之”，这是另一项政策红利。金科股份从中解读出，“宏观调控长效机制的建立和完善，有助于行业持续健康稳定发展”。
另一方面，前方仍然有“重重困难”。金地集团逐一列举称，眼下经济下行压力较大，土地价格再创新高，保障房和安居房分流市场需求，“房地产市场面临多方面的困难和压力”。
上市房企还担心“钱的问题”。2013年的年报里，多家企业均列出了其可能面临的资金风险。深振业A预计，今年房地产间接融资环境难有实质性改善，融资成本仍然较高。另有房企直言，如果信贷政策持续收缩，将会对其自有资金和外部资金的筹措带来压力。
与此同时，上市房企还对房贷政策保持着高度关注。卧龙地产称，贷款利率的上浮等政策，将降低潜在客户的购买能力，“对公司销售产生不利影响”。
延伸
房企预测楼市也“失准”
房地产市场向来波谲云诡。过去十年间，无数专家、机构和业内人士纷纷折戟“房价预测”。比如，多年来，社科院预测结果的准确性，被指“还不如扔硬币”。
“春江水暖鸭先知”。但作为房地产市场的核心从业者，上市房企的预测，也有“失准”的时候。
以2007年年报为例。在当时房价暴涨的背景下，“进行深入分析和思考”后，中粮地产管理层“对行业的长期向好充满信心”；华润置地认为，房地产市嘲将步入稳定发展阶段，市场发展前景良好”；中天城投预计，房地产业“继续呈现稳定的发展势头”。
但接下来的2008年，无异于房地产行业的一场噩梦。受经济危机影响，当年房价出现10年来首次下跌。多数上市房企业绩大幅滑坡，股价几近腰斩。
而预计2009年的行业形势时，上市房企明显底气不足。中粮地产称，2009年房地产市场将继续调整。尽管2009年初市池暖初现，万科仍谨慎地表示，考虑到宏观经济形势的不确定和住宅市场的复杂，“这一态势能否持续需要进一步观察”。
根据工商联房地产商会发布的数据，2009年全国房价上涨24%。而几乎所有的上市房企，都从这波大牛行情中赚得盆满钵满。
由此可见，正如万科的毛大庆承认“看不懂北京楼市”，一众“靠房地产吃饭”的上市房企，也不能完全参透市场的走向。
而房企对今年或悲观或乐观的预计，已经可以从一季报进行部分验证。《证券日报》的报道显示，截至4月下旬，50家上市房企发布了一季报，结果近60%的企业出现业绩下滑。
其中，华远地产曾在年报中说，2014年房地产行业发展增速会有所降低，“我们要有所降低”，结果一季度其净利润下滑56%；泛海建设曾在年报预计，楼市将回归健康发展轨道，但其一季度业绩却有6%的下滑。
“我们对市场形势，既不盲目乐观，也不过于悲观。”信达地产的年报里，有这么一句话。
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