近日，央行及银监会下发的房贷新政，就是让已经持有住房，并还清银行贷款的购买住房者可享受贷款优惠条件，期望让更多投资者再次涌入市场，以便消化各地积压过多的住房库存。

 

对此政策，市场反应很大，不少房地产企业认为这是央行一项难得的救市政策。这项政策的出台将会掀起国内又一轮炒房热潮，国内房地产市场又会出现“惊天大逆转”。因此，不少房地产企业纷纷取消了在房贷新政出台之前住房销售中的各种优惠，甚至也让房价立即上涨，以引诱住房投资者再次进入市场。

 

不过，这次房贷新政到底对市场会影响多大？是否能够把正在周期性调整中的房地产市场中断？是否能够完全改变当前市场的预期，并让住房投机投资的需求全面地释放出来？对于这些问题的答案，关键还是取决于国内银行对房贷新政的博弈。

 

可以说，这次房贷新政对住房按揭贷款的全面放松比起2008年131号文件来说有过之而无不及。比如，对首套住房贷款的优惠条件又回到了历年来的最优惠水平。而商业银行则进一步泛化，只要还清银行贷款，持有多少住房都可认定为首套，其贷款就可享受相应的优惠条件。

 

房贷新政对住房消费全面泛化，它所指向的对象只剩下住房投资投机者（因为，这个房价下真正住房消费者没有能力再进入市场）。而这种对首套住房认定标准的重新设定，也是在诱使已经购买住房的贷款者还清贷款，这样就有了再次购买住房获得优惠贷款的资格。

 

国庆长假后，国内各大银行纷纷表态支持房贷新政，并陆续出台了房贷新政细则。可以说，作为国有的大银行，国家的重大政策只要出台，肯定出来说支持。但新的政策涉及股东的利益及经营者的利益时，银行对新政策的执行不会照样画葫芦，而是会采取一种利益博弈的过程。因此，银行对房贷新政的反应并非如房地产企业所预期的那样又会回到2008年那样的状态，对住房信贷就价格及规模全面过度宽松，反之，银行可认同新政所泛化的住房消费，即认贷不认房，但住房按揭利率水平与房贷新政前只有些许差别，变化不大。可以说，这只是银行对房贷新政博弈的开始。

 

近年来，国内金融市场的融资结构、价格水平及按揭贷款潜在风险等方面的情况也与2008年下半年相比不可同日而语。更为重要的是，在2008年下半年，住房按揭贷款一直被银行称之为优质资产。但当前国内的房地产市场已经形成了一个巨大的泡沫，房地产市场的风险也越来越大。可以说，无论政府采取什么救市政策，房地产泡沫破灭只是时间问题。只要房地产泡沫破灭，房地产价格快速下跌，那么住房按揭贷款的风险很快就会显现出来。比如，今年上半年，国内一些地方只是房价些许的下降，国内各银行不良贷款及不良贷款率都全面上升。在这种情况下，住房信贷不仅不是优质资产，反而有可能成为鸡肋，银行对这类资产不会有很大兴趣。

 

在这样的情况下，国内银行对房贷新政的博弈可能是，一方面全面认可央行对住房消费的全面泛化，以此鼓励住房投资者还清贷款再进入市场。另一方面，由于当前金融市场条件变化很大，国内银行对再进入住房市场购买住房给出的信贷优惠条件，并不会取新政的规定下限，比如按揭贷款利率，只是小幅调整。如果银行感觉到这种住房按揭贷款仅是鸡肋，今后还可能让按揭贷款利率上升、信贷规模收紧。今后的一切都在利益博弈中，而不仅仅政策的规定而已。更为严重的是，如果当前房地产市场风险不能通过房贷新政化解，那么银行的这种博弈会更加频繁，银行对住房按揭贷款兴趣更是会减弱。对此，想借房贷新政进入的住房投资者不可掉以轻心。