年的北京土地市场比预想的还要热闹。昨日(1月5日)下午,距离当日两宗地块的竞拍开始还有15分钟的时间,北京市国土局二楼的竞拍大厅早已人头攒动,竞拍厅外直播的电视屏幕前围满了前来“观战”的媒体及房企人士。
昨日,公开出让的丰台区亚林西区居住区一期的两宗地块,最终都由招商局地产(北京)有限公司、北京华润曙光房地产开发有限公司、深圳联新投资管理有限公司和致昌(北京)企业管理有限公司联合体(以下简称招商华润九龙仓平安联合体)竞得。
在新年首拍完成之后,任志强也发微博感叹道,“北京土地市场开门大吉,土地楼面价五万多似乎将是常态,溢价50%以上也是常态。”
中原地产首席分析师张大伟对记者表示,“北京新年土地市场第一次出让土地,再现‘面包贵过面粉’,成交的两宗地块,其中一住宅部分楼面价平均高达4.97万元/平方米。”从20大房企在土地市场的表现看,房企拿地全面回归一线城市。
巨型联合体现身新年首拍/
昨日15时30分,丰台亚林西居住区一期(0501-613、614、660地块)二类居住、其他类多功能及基础教育用地开始竞拍,记者在现场看到,包括京投、中海、万科天恒联合体、华远首创联合体、华侨城、龙湖方兴葛洲坝联合体以及K2等8家房企及联合体参与竞拍,其中,引人关注的一位竞拍者则是有史以来规模最大的房企联合体——招商华润九龙仓平安联合体。
竞拍一开始,京投与万科天恒联合体频频出手,互不相让,而招商巨型联合体则随后赶上,迅速将价格刷到上限,42亿元的总价溢价率已接近50%。
在随后展开的“限价商品住房”面积的竞拍环节中,招商华润九龙仓平安联合体最终以配建45300/平方米限价房的代价摘得丰台亚林西居住区一期地块,房屋销售限价为21000元/平方米。
公开挂牌资料显示,亚林西地块位于丰台区玉泉营环岛东北侧,具体四至为:东至现状医院,南至规划亚林西中路北红线,西至京开高速(大广高速)路东红线,北至规划凉水河南侧路北红线。土地面积105853平方米,建筑规划面积178615平方米,挂牌出让起始价为28.1亿元。
对于该地块的楼面价,中原地产首席分析师张大伟给记者算了一笔账,限价房部分剔除建安、销售、管理等成本,按5000元/平方米计算,可以承担的土地款为7.248亿元。此外,无偿提供31477平方米商业用房,实际商品房包括两部分:分别是79205平方米的住宅和19093平方米的多功能地块。“这部分需要承担的土地成本为34.752亿元以及无偿配建的商业用房成本(31477平方米按照6000/平方米成本计算),计算楼面价为3.73万元/平方米。
同日出让的另一宗地块丰台亚林西居住区一期 (0501-626、627地块)二类居住、综合性商业金融服务业用地,而该宗地块共吸引了包括中海、万科天恒联合体、招商华润九龙仓平安联合体等10家房企以及房企联合体的参与。
最终,史上最巨型的联合体——招商华润九龙仓平安联合体力战群雄,以总价44.9亿元、配建41600平方米“限价房”的代价摘得同区域第二宗地块。而对于巨型联合体的出现,亦有行业人士指出,这与房企对土地市场依然保持了谨慎的态度有关系,更多的企业寻求抱团取暖,降低风险。
房企一二线城市扎堆拿地/
新年第一拍,热度不减。张大伟直言,昨日成交的第二宗地块已是“面粉贵过面包”。
根据张大伟的测算,该宗地块总建筑面积159559平方米,成交额44.9亿元,由于该地块需要向西铁营投资管理公司提供40950平方米的地上商业用房,回购价格为6610元/平方米。另外,配建35600平方米的限价房,销售限价为21000元/平方米。其余118609平方米为住宅用地,40950平方米为商业金融服务用地。
“118609平方米的住宅用地,刨除限价房部分,只有77009平方米为商品房住宅。这部分需要承担的土地成本为38.24亿元。平均楼面价高达4.97万元/平方米。”张大伟告诉记者,“按照区域内4万~5万元的销售均价,本次出让的地块土地成本已接近5万元/平方米,按照正常销售价格,需要突破8万/平方米以上,才可能出现利润。”
对此,上述行业分析人士指出,在去年北京商品住宅的销售市场上,招商局地产是2014年北京单盘销售最多的企业,“也许是看好北京市场,今天拿地更是非常积极。”
中原地产研究部统计数据显示:2014年全年,20大标杆房企合计拿地仅3043.99亿元,比2013年全年的5578.87亿元,下调幅度达45.4%。值得注意的是,20大房企在一线城市拿地金额占比为38.9%,超过2013年的30.8%,创造了历史最高纪录。
对此,张大伟对记者表示,“目前三四线整体趋势已经明确,预计后市房企在一二线城市拿地竞争将更加激烈。”房企扎堆一二线城市,在推高地价的同时,也酝酿风险,但一二线市场比三四线市场的风险要低很多。