248.5亿元，近期备受业界关注的上海董家渡地块昨日成功出让，成为上海新一代地王。而新晋地王的背后，揭牌仅3个月的中国民生投资股份有限公司（以下简称“中民投”）再度浮出水面。
种种迹象表明，中民投此番摘得董家渡地块是志在必得，此前出让条件度身定制、定向转让的说法并非空穴来风。中民投方面表示，此次中标将打造中民投系总部基地，成为上海国际金融中心的一部分。
作为全国首家“国字头”民营投资公司，注册资本500亿元的中民投在成立挂牌仅三个月后就斥资花200多亿买地，其在房地产领域的雄心可见一斑。借助着强大的融资平台能力，中民投或就此构筑出一个庞大的地产王国。
不过业内人士也指出，59家股东的强大背景以及投资平台的属性为中民投带来了得天独厚的募资优势，但其十年成为房地产佼佼者的野心还将受到业务配置是否合理、开发能力是否达标、运营团队是否给力等多种考验。
中民投地产首秀：闪电成交疑似定向出让
上海董家渡地块自规划公示以来，便因其300亿的估价而备受市场关注，而业内呼声最高的潜在买家就是中民投，甚至不少业内人士根据种种迹象揣测，董家渡地块的各项指标都是为中民投度身定制的。
据悉，该地块不仅起拍价格高，其出让条件也极为严苛，比如严格规定了各物业形态的建设占比，另外还要求开发企业自持办公楼总体量60%十年，十年后才能整售等，还规定要“带规划方案整体出让”、建设滨水新兴金融中心等，这限制了一大批开发商参与到竞拍中来，在其10月被挂出之时，就只吸引了两家企业的预申请。
昨日，该地块的争夺战最终在中民投联合体和泛海控股之间展开。据现场媒体报道称，整个过程平淡得毫无悬念：仅一轮出价、用时2分钟，中民投就在底价248亿元的基础上，直接加价5000万元，以溢价率0.2%、楼板价35392元/平方米成为上海新一代地王的得主；而泛海控股甚至一次都没有出价就直接“哑火”，成为了一个陪标者。
中民投联合体摘得这一天价地王并未让业界感到意外。这样的结果似乎更证实了业内此前对竞拍“内定”给中民投的猜测。
“此次拍卖条件苛刻，有很多条件基本上就是为中民投量身定做的，对于可能达到要求的其他企业，也不排除相关方面进行了劝退工作。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示：“中民投是国家鼓励民间投资的标签，因此这次竞拍带有一定的政治色彩。结果可能是内定的，而拍卖不过是走过场而已。”
而从这两家公司内在“血缘”关系来看，这个结果或许也说得通——泛海控股是中民投的股东之一，中民投董事局副主席卢志强 同时是泛海控股的董事长。
划算的买卖：项目盈利前景被普遍看好
作为今年新成立的大型民营投资公司，虽然背后有强大的金融支持，但是中民投其尚未有房地产开发、运营经验，拿下董家渡地块是其房地产开发的首次亮相。
对于中民投的地产板块以上海董家渡地王开始，业内人士均表示价格合理且预期可观：总价虽高，但单价仅3.5万元/平方米左右，这在上海的外滩“不要太划算”。
根据出让文件，董家渡地块总面积17.51万平方米。虽然同陆家嘴等区域相比，董家渡地块略逊一筹，但是该地块也是市中心，如果建商品住宅的话，单价应该在8万到10万元/平方米。据了解，目前该地块周边在售高端住宅每平米约10万元。
更为关键的是，由于董家渡地块是上海近些年来仅有的突破容积率上限的综合地块，地上建筑面积高达70.2万平方米，具有很大的开发潜力。
上海易居房地产研究院严跃进表示：“作为投资型企业，中民投一方面需要大量的自用办公场地，另一方面企业自身也具备产业聚集效应，因此特别是在开发办公和商业综合体时具备得天独厚的招商优势。”
“对于中民投而言，最大的问题是自身开发能力欠佳，商业地产的运作经验显得不足。”德佑地产研究总监陆骑麟说，“但是该公司自身强大的资本运作能力还是备受外界看好，这个对于开发商业地产的地标性建筑显得意义重大。”
中民投表示，中民投的此次中标充分体现了黄浦区对南外滩的开发思路。中民投将在上海建设总部基地，力促公司投资及控股公司总部、中民投股东控股企业总部落户，打造中民投系民营企业总部园，并在3-5年内形成规模。
地产公司抢跑集团 中民投布局房地产
作为全国首家“国字头”民营投资公司，中民投是由全国工商联发起，经国务院批准成立的一家大型民营投资集团，并于2014年8月21日正式揭牌，注资资金500亿元，由59家大型民企发起。致力于新能源、钢铁、矿产物流、房地产等在内的9大板块。
据媒体公开报道，中民投的业务板块主要为金融控股和产业整合。自挂牌运营初，中民投将第一单投给了光伏产业之后，业内对中民投产业布局的猜想不断。这一次，中民投再次豪掷248.5亿元完成房地产首秀，这也被业内人士看做是中民投房地产行业布局就此拉开了帷幕。
其实，中民投的房地产计划已早露端倪，在其成立之初公布的九大业务板块中就有中民嘉业一项，中民投当时的介绍是：“中民嘉业是中民投旗舰企业之一，重点在一线城市核心地段开发持有优质项目，形成中民投核心资产，在二线城市规划新区开展城镇一级土地开发，争取三年成型、五年上市、十年成为中国该领域的佼佼者。”据悉，中民嘉业已经于7月在上海注册成立。
作为一家投资平台型企业，中民投最先涉足的行业一定是其大股东所擅长的领域，而在中民投的股东构成中，直接或间接涉及房地产领域的就有多家企业，其中包括泛海控股、阳光集团、鸿坤集团、大连顺和等，“因此也不难理解进军房地产行业的速度之快和雄心壮志了”。
中民投布局房地产也与其投资平台型企业的属性有关。“金融和地产的集合是天然的，对于投资公司而言，最好的信用就是不动产，由不动产可以衍生出更多的金融工具，可以为投资带来充裕的资金。”
与其他地产公司不同的是，中民投在运作地产业务时，也可能更多以产融结合模式参与其中，这种模式的融资渠道更多元化、有利于股权投资并且可能会做REITs。
业内人士也表示，59家股东的强大背景以及投资平台的属性为中民投带来了得天独厚的募资优势，但其十年成为房地产佼佼者的野心还将受到业务配置是否合理、开发能力是否达标、运营团队是否给力等多种考验。
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