市场进入低潮期，各路资本“掠食者”伺机而动。近日，汇贤产业信托（87001，HK）发布消息称，公司拟以39.1亿元收购和记黄埔和长江实业持有的重庆大都会项目全部权益。
对此，有市场人士认为，这似乎是延续了李嘉诚之前多次抛售一线大宗物业的商业逻辑。不过，长江实业又是上述REITs管理人汇贤房托的参股方，二者存在关联关系。
记者注意到，上述REITs官网资料透露，此次交易更类似一场对赌，按其表述内容，卖方须于收购完成后未来5年向该REITs提供保底收益。此项目收益率可达7.65%。
锁定大都会回报率7.65%
早在2011年，汇贤产业信托以全球首只以人民币计价的房地产信托基金成功登陆港交所，彼时其旗下主要资产是北京东方广场相关资产。当年末，汇贤产业信托又将沈阳丽都喜来登饭店装入其中。
在业内人士看来，这是汇贤产业信托沉寂三年之后所展开的第二次并购。公告显示，11月10日，汇贤产业信托向长江实业与和记黄埔分别间接持有的两家离岸全资子公司收购持有香港一家目标公司的全部股权，从而间接并购了一家位于重庆的全资子公司。这家重庆子公司旗下的主要资产正是重庆大都会广场项目。
据了解，大都会项目总建筑面积为16.4万平方米，包括一个面积约9万平方米的购物商场、一幢面积超过5.4万平方米的甲级写字楼，以及一个拥有353个车位的停车场。
此次项目股权收购的交易价为39.1亿元，较大都会广场项目今年8月31日评估值41.04亿元有大约4.7%的折让。
实际上，汇贤产业信托的基金管理人汇贤房托背后的股东主要为中信证券、长江实业和ARAAssetManagementLimited，分别持股40%、30%和30%。
昨日，重庆渝闽资产管理公司董事总经理林海彬向记者表示，“当前很多城市的商业地产陷入供过于求，开发商的资金流压力较大，这为国际资本抄底带来了机会，此项物业是被低估的优质资产，前几年的估值为50亿元。”
记者还注意到，上述交易更类似于一场涉及未来5年的对赌。汇贤产业信托的官网资料显示，交易双方已就重庆大都会项目未来5年的收益率有一个保底协议，要求该项目年均收益和租金收入总额不低于大约2.993亿元，否则须由卖方补齐差额，5年保底期内，保证额的最高上限为1亿元。
前述资料还透露，按照保底收益计算，重庆大都会项目每年可实现收益率为7.65%。
海外资本掘金西部商业
前不久，在港上市的REITs领汇资本与深圳万科达成了龙岗万科广场80%股权的意向收购协议。此外，前不久万科与凯雷的密切接触，双方拟共同成立商业物业资产运作平台。
“海外资本很看好中国市场。一线城市物业成熟度高，虽然他们想投资但不敢投，二、三线城市又不愿投，而1.5线城市或典型二线城市，比如成渝这两个城市未来3~5年都有很好的发展空间。”现负责复星集团旗下一家资产管理公司的资深专家杨松表示。
7月初，由渣打私募股权基金联手其他基金斥资超过1亿美元，参股龙湖地产重庆观音桥新壹街商业项目49%的股权。
对于海外资本布局西部商业，林海彬认为，不管是海外基金还是国内资本，大家的关注点基本一致：一是商业物业位置要好；二是物业建好后，建筑结构没有硬伤；三是物业项目能够招商成功并且顺利开业；四是租金回报率。
林海彬还补充说，资本还会关注到被投物业的产权性质及债权债务关系，尤其是资本介入后都希望物业项目能够重新招商，也就是有重新改造的空间。
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