今年以来，楼市可谓占尽头条王、焦点帝、预言的称谓，这段时间的楼市佐证了两句话，其一是“雾失楼台”，其二是“时间可以证明一切”。昨天，各方最终版半年报的披露，帮楼市勾勒出一些清晰的轮廓。其中，刚过去的前6个月，北京新房和二手房的成交量双双创下有历史记录以来的最低值。有业内人士预判，成交量继续下探的空间不大，但不排除有压力的房企抛出更大让利。

 

北京二手房价格跌一成

 

价格

 

据伟业我爱我家市场研究院统计，刚过去的6月，北京二手住宅交易均价回落至28800元/平方米，与3月份相比，房价跌幅达到11.4%。链家地产市场研究部数据显示，6月北京市二手住宅成交均价为27427元/平方米，环比下降4%。伟业我爱我家分析师认为，2014年上半年，北京二手房市场供求比已从去年上半年的1:10.4下降到目前的1:4.7。房源增加，购房人减少使得二手房市场供不应求的矛盾得以明显缓解。

 

多位经纪人向记者表示，二季度以来，北京二手房业主的报价已经开始出现松动，出现了5%至15%不等的议价空间，也出现了部分业主通过帮助购房人承担部分税费的形式来力促房屋成交，二手房市场已经逐步从以卖方为主导的市场逐步向“买方市场”转移。

 

虽然上半年的新房成交均价并未出现大幅下滑。亚豪机构监测，2014年上半年北京新建住宅成交均价为25932元/平方米，与去年同期相比上涨17%。但亚豪机构副总经理高姗分析表示，上半年楼市成交均价上涨主要受结构性因素影响，导致出现一边是公寓豪宅及别墅的供应增加在一定程度上拉升了上半年整体均价水平，另一方面，是在自住房项目挤压下，中低价位的刚需项目为获得销量，不得不采取平价或低价入市策略。为此，多位业内人士判断，如果没有政策出台，压力大的企业不排除还会加大让利跑量的可能性。

 

新房、二手房双双创新低

 

成交量

 

综合北京住建委网站与链家地产统计显示，2014年上半年，北京市二手住宅共成交44165套，较去年下半年下降35%，与去年同期相比下降超5成，创下有记录的最低值。同样，来自于亚豪机构数据统计显示，2014年1至6月北京商品住宅总成交32964套，同比下降89%。6月单月，北京商品住宅共成交5119套，创下自2006年北京有网签记录以来的同期最低值。

 

亚豪机构副总经理高姗分析，今年上半年除春节、网签系统暂停等因素叠加致2月份成交大降外，北京楼市成交呈现逐月走弱态势，1月份延续去年12月翘尾行情，成交量和成交面积均维持在高位，年后随着多个二三线楼市楼盘大量滞销，频繁曝出大幅降价，房价下降预期加深，尽管一线城市房地产依然企稳，但购房者依然开始看淡预期，受此影响，3月份北京楼市成交量虽然较2月有所回暖，但同比却大幅下降60%，此后几个月，在北京收紧信贷及自住型商品房的加速供应等因素作用下，市场观望情绪进一步加重，使得北京楼市成交量一路下行。

 

链家地产市场研究部张旭则认为，北京市二手住宅月成交量已连续3个月处于8000套以下低位，而上半年总成交量水平比2011年楼市调整时期成交量还要低两成左右。市场此轮自发性调整对市场影响程度较深，若无明显利好刺激，市场成交疲软的状态可能还将持续一段时间。

 

北京新房增量创5年新高

 

供应量

 

北京土地储备中心网站统计显示，2014年上半年北京土地市场共成交经营性用地53宗，规划总建筑面积为919.91万平方米，较去年同期增长30%。机构统计显示，上半年北京累计土地出让金达1099亿元，创2004年土地招拍挂以来同期土地出让金额最高纪录。同时，多家机构统计数据显示，2014年上半年，北京共有401个项目取得销售许可证，新增53472套商品住宅，与去年同期相比大幅上涨60%；新增供应面积597.64万平方米，与去年同期相比大涨66%。2014年上半年市场供应量创下自2009年以来近5年同期历史新高，其中，大兴区以1.2万套的供应套数更是创下有史以来的供应新高。

 

对此，亚豪机构副总经理高姗分析表示，去年亮眼的业绩使得大部分开发商纷纷调高今年销售目标，而今年上半年在楼市观望情绪加深带来的销量下跌、信贷政策的持续紧缩带来的融资难度加大的情形下，“现金为王、加速出货”成为各大房企的首要选择，以“快进快出”的高周转策略来维持现金流的持续。另外，为应对大量自住房项目集中入市的冲击，具备上市条件的刚需项目纷纷选择提前入市，也是上半年北京楼市供应量大增的主要原因。

 

伟业我爱我家副总胡景晖判断，不动产统一登记进程的加快，反腐力度的加大，自住型商品房和保障房的大量入市，以及新房也将在下半年迎来供应高峰，但刚性的自住购房需求，不同于买涨不买跌的投资客，随着房价的回落，一旦房价降至刚需人群的心理价位，这部分潜在的购房需求将会入市，随着房价的合理回调，下半年的交易量有望复苏，这也给急需购房的刚需家庭带来了置业良机。